Départ à l’étranger : quelle fiscalité pour les revenus locatifs ?

Ce qu’il faut retenir en 4 points clés

• Les loyers perçus en France restent imposables en France même en cas d’expatriation ;
• Deux options existent : barème progressif avec taux minimal de 20 % ou 30 %, ou application du taux moyen ;
• Le taux moyen est calculé sur les revenus mondiaux et appliqué uniquement aux revenus français s’il est plus favorable ;
• Les prélèvements sociaux varient selon le pays : exonération partielle en UE/EEE/Suisse, ou taux plein de 17,2 %.

 

Déterminer votre résidence fiscale : où êtes-vous imposable ?

Quand vous quittez la France pour vivre à l’étranger, mais que vous conservez un ou plusieurs biens locatifs en France, la première question à résoudre concerne votre résidence fiscale : restez-vous imposable en France sur tous vos revenus, ou seulement sur ceux de source française ?

Les critères d’une résidence fiscale en France

Le Code Général des Impôts définit plusieurs critères alternatifs. Si vous remplissez l’un d’eux, vous êtes considéré comme résident fiscal français. 

Ces critères sont :

• Le foyer ou lieu de séjour principal : si votre famille (conjoint, enfants) reste en France, ou si vous passez plus de 183 jours en France dans l’année (ou si votre séjour en France est supérieur à vos séjours à l’étranger).
  
  
• L’activité professionnelle principale : si vous exercez en France une activité salariale ou non, non accessoire.
  
  
• Le centre des intérêts économiques : si vos investissements principaux, vos placements, vos affaires, votre source majeure de revenus sont en France.
  
  

Si aucun de ces trois critères ne s’applique, vous êtes considéré comme non-résident fiscal français.

Les conséquences fiscales de la non-résidence

Quand vous devenez non-résident fiscal :

• Vous restez imposable en France seulement sur vos revenus de source française : par exemple, les loyers de biens situés en France.
  
  
• Vos revenus étrangers (ceux que vous percevez dans le pays de résidence) ne sont pas imposables en France, sauf cas particulier ou disposition spéciale d’une convention fiscale.
  
  

Le rôle des conventions fiscales internationales

Les conventions fiscales signées entre la France et d’autres pays (traités de double imposition) interviennent lorsque deux États peuvent vous considérer comme résident fiscal selon leurs critères respectifs ou si vous êtes imposable dans les deux pays sur un même revenu.

Dans ce dernier cas, la convention prévoit souvent un crédit d’impôt ou un mécanisme pour éviter une double taxation.

La fiscalité des revenus locatifs pour non-résidents

En devenant non-résident fiscal, les loyers perçus d’un bien situé en France restent imposables en France. Les règles de calcul des revenus fonciers (location vide) ou des bénéfices industriels et commerciaux (location meublée) s’appliquent de la même façon que pour les résidents : par exemple, les abattements forfaitaires au régime micro ou les charges réelles sont bien déductibles avant l’application du taux pour le calcul de l’impôt.

Le taux minimum d’imposition des non-résidents

En tant que non-résident, votre impôt peut être calculé selon deux options :

• Le barème progressif avec un taux minimum d'imposition  ;
• L’application d’un taux moyen d'imposition (sur option).

Si vous n’optez pas pour le taux moyen, vos revenus seront taxés aux taux minimum de 20 % jusqu’au seuil de 29 315 € (pour 2025) et de 30 % au-delà de ce seuil. Mais dans tous les cas, le dispositif du taux moyen ne vous sera appliqué que s'il vous est plus favorable.

Par défaut (si vous n’optez pas pour le taux moyen) votre impôt est calculé en appliquant le quotient familial plafonné comme pour les résidents, ainsi que le barème progressif, mais avec un taux d'imposition de 20 % minimum. Au-delà, le barème progressif est appliqué.

Autrement dit, en tant que non résident, vous ne pourrez pas bénéficier des premières tranches du barème progressif (0 %, 11 %, etc.) pour vos revenus locatifs.

L’option pour le taux moyen : une possibilité plus juste

Pour éviter une imposition trop lourde, vous pouvez demander l’application du taux moyen. 

Ce taux est calculé comme si vous étiez résident fiscal français :

• Tous vos revenus mondiaux sont pris en compte (revenus de source française + revenus de l’étranger) ;
  
  
• L’impôt français théorique est calculé selon le barème progressif ;
  
  
• On en déduit un taux effectif d’imposition (impôt / revenu total) ;
  
  
• Ce taux est appliqué uniquement à vos revenus français.
  
  

  📢Exemple : Revenus mondiaux = 50 000 €, impôt théorique en France = 7 500 €. Taux moyen = 15 %. Si vos revenus français sont de 10 000 €, l’impôt sera de 1 500 € au lieu des 2 000 € imposés au taux minimum de 20 %.   Cette option est donc avantageuse quand vos revenus mondiaux placent votre taux effectif en dessous du seuil minimal de 20 %.  Elle suppose toutefois de déclarer l’ensemble de vos revenus au fisc français, même ceux qui ne sont pas imposables en France (simplement pour le calcul du taux).

Les prélèvements sociaux sur les revenus locatifs

Quand vous devenez non-résident fiscal en France, les règles sur les prélèvements sociaux dépendent du pays d'affiliation à la Sécurité sociale :  

• Si vous êtes affilié dans un pays de l’Union européenne, de l’EEE ou en Suisse, vous n’êtes plus redevable de la CSG et la CRDS sur ses revenus immobiliers français, mais restez redevable d’un prélèvement de solidarité de 7,5 %. 
• Si vous vivez dans un autre pays (hors UE/EEE/Suisse), vous devrez continuer à payer l’intégralité des prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %. 

Dans tous les cas, seuls les revenus locatifs des biens immobiliers situés en France sont concernés par cette règle.