Investissement locatif : faut-il privilégier les petites ou les grandes surfaces ?

Ce qu’il faut retenir en 3 points clés

• Les petites surfaces offrent une forte rentabilité, mais impliquent une rotation locative ;
• Les surfaces moyennes séduisent les investisseurs prudents grâce à leur stabilité et leur cible plus large ;
• Les grandes surfaces attirent des familles stables ou des colocataires.

 

Les petites surfaces sont accessibles ET rentables

Les petites surfaces, comme les studios ou les T1 reste le premier choix des investisseurs débutants.

✅Leur principal atout : un prix d’acquisition abordable. 

Dans certaines grandes villes, un studio peut coûter jusqu’à deux fois moins cher qu’un appartement de deux ou trois pièces. 

Mais au-delà du prix, la rentabilité brute des petites surfaces reste un atout de taille. Le loyer rapporté au nombre de mètres carrés est proportionnellement plus élevé. 

Par ailleurs, dans les villes universitaires ou les métropoles dynamiques, la demande est portée par les étudiants et les jeunes actifs. Les taux d’occupation se situe souvent entre 5 et 8 % selon les localisations.

Mais il faut avoir conscience que les petites surfaces connaissent une rotation locative plus fréquente : un étudiant reste rarement plus de 9 à 12 mois dans le même logement. 

Il s’agit donc d’un risque accru de vacance locative. Le petite surfaces impliquent aussi un besoin de travaux d’entretien plus réguliers pour maintenir l’attractivité du bien. 

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Les surfaces moyennes : un compromis entre rentabilité et stabilité

Les appartements de moyenne surface (T2 ou T3 entre 50 et 80 m²), séduisent les investisseurs au profil “prudent”. 

Le prix d’acquisition reste accessible et ce type de logement s’adresse à une cible de locataires plus diversifiée que celle des studios : jeunes couples, actifs en télétravail ou personnes seules qui cherchent un logement confortable.

Sur le plan financier, la rentabilité brute des surfaces moyennes est souvent plus modeste que celle des petites surfaces (entre 3 et 5 %). 

Néanmoins, vous bénéficierez d’une meilleure stabilité locative.

Un locataire d’appartement T2 ou T3 reste en moyenne plus longtemps qu’un étudiant ou un célibataire dans un studio : jusqu’à 4 ans, contre à peine 18 mois pour une petite surface. 

Autre avantage notable : les locataires de surfaces moyennes ont souvent des revenus plus stables, ce qui diminue le risque d’impayés. 

De plus, avec l’essor du télétravail, ces logements attirent une nouvelle catégorie de locataires en quête d’un espace supplémentaire pour installer un bureau.

Bien évidemment, la rentabilité des moyennes surfaces dépend de la localisation. Pour éviter une perte de rendement, vous pouvez choisir un bien situé à proximité des transports, des bassins d’emplois ou du centre-ville. 

Les grandes surfaces ont un meilleur potentiel patrimonial

Les grandes surfaces (souvent supérieures à 80 m²), regroupent les appartements de type T3, T4 et au-delà, ainsi que certaines maisons familiales. Elles attirent une cible de locataire différente : familles avec enfants, retraités en quête d’espace ou encore étudiants en colocation.

Ce type de logement répond donc à des besoins de stabilité, ce qui en fait une option patrimoniale solide.

L’un des principaux atouts des grandes surfaces, c’est la stabilité des occupants. 

Une famille installée dans un logement adapté à ses besoins déménage rarement avant plusieurs années, surtout lorsque les enfants sont scolarisés à proximité (un détail à ne pas négliger). 

Cette stabilité réduit forcément le risque de vacance locative et limite les frais d’entretien sur le long terme. 

Du point de vue de la gestion locative, les grandes surfaces demandent souvent moins d’attention que les studios ou T2, en raison d’une rotation plus faible. 

Dans les grandes villes universitaires, louer un T4 ou un T5 à plusieurs étudiants permet de percevoir plusieurs loyers et d’améliorer la rentabilité, tout en diminuant le risque lié à un impayé unique.

En revanche, l’investissement initial est beaucoup plus élevé, même si le prix au mètre carré diminue avec la taille. 

Comment choisir la surface adaptée à votre profil d’investisseur ?

Le choix entre petite, moyenne ou grande surface ne dépend pas uniquement de la rentabilité brute annoncée. Vous devez avant tout vous baser sur votre profil d’investisseur pour faire un choix que vous ne regretterez pas.

Pour un investisseur débutant ou en quête de rendement rapide, les petites surfaces offrent un ticket d’entrée accessible et un rendement locatif élevé, mais exigent une gestion parfois plus contraignante (à moins de déléguer votre gestion locative).

Les surfaces moyennes conviennent davantage à ceux qui recherchent un compromis entre sécurité et rentabilité. Elles séduisent une cible de locataires plus stable. 

Enfin, les grandes surfaces s’adressent aux profils patrimoniaux ou aux investisseurs au budget conséquent.

Moins rentables sur le papier, elles apportent en revanche une forte stabilité locative et un potentiel de valorisation sur le long terme. La colocation peut même accroître la rentabilité si le bien est situé dans une ville universitaire ou à forte demande locative.