Le top 10 des villes pour investir dans un logement étudiant

Ce qu’il faut retenir en 4 points clés

• La demande de logements étudiants reste largement supérieure à l’offre, malgré une hausse de 14 % des biens disponibles en 2025 ;
• À Paris, les loyers atteignent 690 € pour 15 m² : plus de la moitié des étudiants se tournent vers la petite couronne ;
• Rennes, Lyon, La Rochelle ou Caen permettent d’investir avec un budget d’achat raisonnable ;
• Les studios sont les plus recherchés, mais la colocation solidaire est de + en + plébiscitée par les étudiants.

 

La pénurie de logement étudiant en France

Une demande de logement largement supérieure à l’offre

Chaque rentrée universitaire confirme la même tendance : trouver un logement étudiant est devenu un véritable défi. Malgré une hausse de l’offre locative (+14 % en 2025 selon le site PAP), la demande reste largement supérieure. 

Les étudiants et leurs familles s’affrontent pour accéder à un bien, tandis que les loyers poursuivent leur progression.

À Paris, la pression grandit d’année en année : une annonce de studio attire en moyenne près de 600 demandes, avec des loyers qui atteignent 690 € pour seulement 15 m². 

Face à ces prix, plus de la moitié des étudiants parisiens choisissent désormais la petite couronne. Montreuil, Ivry-sur-Seine, Boulogne-Billancourt ou encore Asnières se retrouvent ainsi au cœur de la demande, mais subissent à leur tour une hausse continue des loyers.

Des opportunités naissantes pour les bailleurs

Nous ne dirions pas que le malheur des uns fait le bonheur des autres, car en réalité, les bailleurs subissent aussi les choix gouvernementaux qui renforce la crise du logement.

Néanmoins, il est indéniable que ce contexte représente une opportunité pour les investisseurs. Avec un logement étudiant, le risque de vacance locative est faible et la rentabilité brute souvent intéressante. 

Le top 10 des villes françaises où la pénurie crée les meilleures opportunités d’investissement

Certaines communes concentrent la demande étudiante et offrent des conditions idéales pour un investissement locatif.

Selon une étude du gestionnaire de résidences étudiante “Les Belles Années”, voici le Top 10 des villes où la tension locative est la plus forte.

1. Rennes

Avec plus de 59 000 étudiants, Rennes affiche un ratio de 104 demandes pour un logement disponible. C’est une ville universitaire historique qui attire par sa qualité de vie et ses formations diversifiées. 

👉Budget moyen pour l’achat d’un studio : de 110 000 à 150 000 €

2. Lyon

La capitale des Gaules accueille plus de 143 000 étudiants. Le ratio de 101 candidatures par annonce illustre l’extrême tension sur le marché. La présence de grandes écoles, de campus dynamiques et d’un marché de l’emploi attractif assure un potentiel locatif élevé.

👉Budget moyen pour l’achat d’un studio : de 100 000 € à 130 000 €

3. La Rochelle

Cette ville de taille moyenne est surprenante : près de 13 000 étudiants et un ratio de 89 demandes par annonce. Avec son cadre de vie côtier et ses formations en plein essor, La Rochelle devient une cible intéressante de diversification patrimoniale.

👉Budget moyen pour l’achat d’un studio : de 100 000 € à 170 000 €

4. Caen

Ville universitaire de longue tradition, Caen compte 30 000 étudiants et affiche un ratio de 85. La demande locative explose, alors que l’offre reste limitée. 

👉Budget moyen pour l’achat d’un studio : de 70 000 €à 125 000 €

5. Bordeaux

La métropole girondine attire plus de 90 000 étudiants. Le ratio de 69 demandes par bien traduit un marché saturé. Les prix d’achat y sont plus élevés, mais la demande constante garantit une excellente rentabilité sur le long terme.

👉Budget moyen pour l’achat d’un studio : de 80 000 € à 150 000 €

6. Strasbourg

Avec près de 38 000 étudiants et un ratio de 62, la capitale alsacienne séduit par son dynamisme européen et sa qualité de vie. La demande se concentre sur les petites surfaces et les logements bien desservis par les transports.

👉Budget moyen pour l’achat d’un studio : 

7. Brest

Brest est en pleine transformation. La ville accueille plus de 19 000 étudiants et son ratio de 60 demandes par logement reflète la tension croissante (notamment en raison du coût de la vie attractif et de l’élargissement de l’offre universitaire).

👉Budget moyen pour l’achat d’un studio : de 80 000 € à 200 000 €

8. Angers

Avec 29 000 étudiants et un ratio de 61, Angers attire de plus en plus. C’est une ville à taille humaine où la demande locative ne faiblit pas.

👉Budget moyen pour l’achat d’un studio : de 80 000 € à 120 000 €

9. Montpellier

La métropole héraultaise, forte de ses 65 000 étudiants, compte 59 demandes par bien. La ville reste l’une des destinations les plus prisées par les jeunes, ce qui en fait une valeur sûre pour un investissement locatif.

👉Budget moyen pour l’achat d’un studio : de 65 000 € à 140 000 €

10. Aix-en-Provence

Avec près de 24 000 étudiants et un ratio de 51, Aix combine attractivité culturelle, universitaire et proximité avec Marseille. La demande y est forte, particulièrement pour les petites surfaces meublées.

👉Budget moyen pour l’achat d’un studio : de 110 000 € à 140 000 €

Nos recommandations pour investir dans un logement étudiant

Il va sans dire que les studios et T1 sont les plus recherchés, car ils répondent aux besoins de la majorité des étudiants.

Toutefois, la colocation solidaire gagne du terrain : elle permet aux jeunes de partager les frais tout en profitant d’espaces plus grands. Miser sur un appartement adapté à la colocation peut donc s’avérer judicieux si vous misez sur de plus grandes surfaces (attention, les demandes de colocation "à la chambre" sont en baisse).

De plus, un étudiant sur 2 préfère un logement meublé (ce qui vous donne aussi l’occasion de profiter des avantages fiscaux du LMNP).

Mais la proximité des campus, des transports en commun et des commodités reste le critère numéro un pour les étudiants. 

Enfin, la crise du logement étudiant gagne désormais les villes moyennes. Dijon et Le Mans, par exemple, ont vu leur tension locative doubler en un an.

Miser sur ces communes “émergentes” peut offrir un potentiel de plus-value à moyen terme.