Bail de colocation solidaire : atout ou risque pour le bailleur ?

Quel type de bail choisir pour une colocation ?

En colocation, deux types de baux sont envisageables : le bail unique et les baux individuels. 

Le bail unique en colocation

Le bail unique implique un seul contrat signé par tous les colocataires et le propriétaire. Ce contrat couvre l'ensemble du logement, sans attribution spécifique des pièces. 

Il est généralement assorti d'une clause de solidarité, qui rend chaque colocataire responsable de la totalité du loyer et des charges. 

En cas de départ d'un colocataire, les autres restent engagés, et le bail se poursuit sans modification. Le dépôt de garantie est restitué à la fin de la colocation, lors du départ du dernier occupant. 

Les baux individuels

À l'inverse, les baux individuels sont plusieurs contrats distincts, chacun liant un colocataire au propriétaire. Chaque contrat précise la chambre attribuée et les conditions d'accès aux parties communes. 

👉 Dans ce cas, il n'existe pas de clause de solidarité : chaque locataire est responsable uniquement de son loyer et de ses charges. 

Comment choisir entre un ou plusieurs baux de colocation ?

Le choix entre ces deux types de baux dépend des objectifs du bailleur et de la volonté des colocataires. 

Le bail unique peut sembler offrir une meilleure sécurité financière pour le bailleur grâce à la clause de solidarité. Néanmoins, il faut rester vigilant face à certaines situations dont on vous parle plus bas.

Quant aux baux individuels, ils facilitent la gestion des entrées et sorties des colocataires, mais nécessitent une attention particulière pour éviter les impayés.

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Bail de colocation : qu’est-ce que la clause de solidarité ?

En réalité, la clause de solidarité est présente dans la majorité des contrats de colocation en bail unique. 

Selon les articles 1200 à 1216 du code civil, cette clause est définie de la manière suivante : 

« Il y a solidarité de la part des débiteurs, lorsqu’ils sont obligés à une même chose, de manière que chacun puisse être contraint pour la totalité, et que le paiement fait par un seul libère les autres envers le créancier. »

La clause de solidarité stipule donc que chaque colocataire est responsable de l'intégralité des obligations locatives, notamment le paiement du loyer et des charges. 

Ainsi, en cas de défaillance d'un colocataire, le bailleur peut exiger la totalité du loyer auprès de n'importe lequel des colocataires ou de sa caution. 

Cette clause peut sembler protéger le propriétaire contre le risque d'impayés. En réalité, elle peut permettre de le réduire, mais ne protège pas le bailleur à 100 %.

• D'une part, parce qu'elle peut être à l'origine de conflits entre les colocataires ;
• D'autre part, parce qu'elle a une durée limitée en cas de départ d'un colocataire. 

En effet, la loi ALUR encadre cette solidarité en la limitant à 6 mois après le départ d'un colocataire.

Quels sont les risques à signer un bail de colocation solidaire ?

Même si le bail de colocation solidaire offre des garanties appréciables pour le bailleur, il comporte également certains risques qu'il convient de considérer attentivement.

L'un des principaux inconvénients du bail de colocation solidaire réside au niveau du départ d’un colocataire. En vertu de la clause de solidarité, lorsqu’un colocataire sort, les autres demeurent responsables du loyer jusqu’à 6 mois après son départ. 

Si le colocataire tarde à être remplacé, des tensions peuvent surgir, notamment en cas de désaccord sur la répartition des charges ou des responsabilités. 

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Bail de colocation solidaire : comment se protéger en tant que bailleur ?

Vous l’avez compris, si vous optez pour un bail de colocation solidaire, vous pouvez vous protéger en partie grâce à une clause de solidarité. 

Mais outre cet aspect, une sélection rigoureuse des locataires est fortement recommandée. À cette étape, votre contrat de gestion locative vous sera utile.

Selon le contrat que vous avez choisi, l’assurance étudiera le dossier de votre locataire en lui demandant une liste de justificatifs pour évaluer son profil.

Chez Imodirect, par exemple, notre assurance loyer impayé utilise un mode de vérification innovant qui repose sur l’open banking : l’étude des dossiers est immédiate, et la sélection beaucoup plus efficace (vous réduisez ainsi considérablement le risque d’impayé dès le départ).

💡Enfin, pour vous protéger, vous pouvez aussi opter pour une caution solidaire pour chaque colocataire. Néanmoins, cette option n’est pas cumulable avec une garantie loyer impayé (sauf s’il s’agit d’une colocation d’étudiants).