Comment évaluer la dépréciation d’un bien immobilier ?

Qu'est-ce que la dépréciation immobilière ?

La dépréciation immobilière désigne la perte de valeur d’un bien immobilier au fil du temps, sous l’effet de facteurs physiques, économiques ou environnementaux.

Elle peut résulter de l’usure du bâtiment, d’une évolution défavorable du quartier ou de changements sur le marché immobilier.

C’est un concept qui pourra vous servir si vous souhaitez investir, négocier ou même comprendre la valeur patrimoniale réelle de vos biens. 

Deux formes de dépréciation immobilière

Il faut toutefois distinguer deux réalités : 

• La dépréciation “technique” (état du bâti et des équipements) 
• Et la variation de prix de marché (offre, demande, taux de crédit, attractivité du quartier). 

Le calcul vise surtout la première, même si, dans la pratique, les deux s’influencent.

Avant de sortir votre calculette, il est important de clarifier l’objectif de cette démarche. Est-ce pour : 

• Estimer la valeur actuelle d’un logement à partir d’une valeur “neuve” théorique, puis appliquer une dépréciation.
  
  
• Comparer l’état d’un bien à un bien équivalent rénové pour chiffrer un écart de valeur (utile en vente ou achat).
  
  
• Évaluer un budget travaux en identifiant les postes qui “pèsent” le plus dans la dépréciation (toiture, menuiseries, chauffage, électricité…).

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Dépréciation immobilière : un calcul pour chaque post

Dans les faits, on calcule rarement une dépréciation unique pour tout le bien, mais plutôt une pour le gros œuvre, une pour les éléments secondaires, une pour les équipements, puis on les combine.

Il faudra donc quantifier différents facteurs : 

• L’usure physique (peinture, sols, salle de bain, toiture, façade, réseaux, etc.)
• L’obsolescence (fonctionnelle ou technique)
• Les défauts et pathologies (humidité, fissures, termites, infiltrations…
• L’environnement et le marché (nuisances sonores, changement du quartier, évolution des services, etc.)

Il convient ensuite de combiner chaque poste pour évaluer la dépréciation globale et de pondérer en attribuant un poids à chacun d'entre eux