Quel Régime Fiscal Pour Les Revenus Locatifs ?

Les revenus issus de la mise en location d'un bien immobilier vide peuvent être soumis à deux régimes fiscaux différents  

- le régime simplifié (ou régime micro-foncier), pour les revenus inférieurs à 15000 € par an,
- le régime réel, pour les revenus supérieurs à 15000 € par an, ou, sur option, si les revenus sont inférieurs à 15000 € par an.

Dans le cas où les revenus sont inférieurs à 15000 € par an, il est judicieux de choisir le régime fiscal en fonction des dépenses prévues sur une période de 3 ans.

Avec ou sans dispositif de défiscalisation (Robien, Pinel, Scellier…), les revenus issus d'une location vide (non meublée) doivent être déclarés comme revenus fonciers sur la déclaration annuelle des revenus. Notre spécialiste en gestion locative fait le point sur le calcul du régime fiscal.

Le régime simplifié (micro-foncier)

Si les revenus locatifs (hors charges) sont inférieurs à 15000 € par an, il s'applique de plein droit et permet au propriétaire, Quel que soit le montant des dépenses, de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 30 %.

Il est cependant possible d'opter pour le régime réel. Ce dernier est intéressant dans le cas où les charges locatives déductibles sont supérieures à 30 % des revenus locatifs hors charges. Cela peut être l'occasion d'entretenir votre patrimoine.

ATTENTION, cette option est irrévocable durant trois ans, d'où l'importance d'analyser en détail les dépenses prévues sur les trois années à venir. 

Nota - Dans le cadre du régime simplifié, les revenus imposables ont les revenus nets fonctions calculés comme suit : loyers (revenus bruts) - 30 %

Le régime réel

Si les revenus fonciers sont supérieurs à 15000 € par an, ou si vous avez opté pour ce dernier pour une durée de trois années irrévocables, ce régime permet de déduire les dépenses locatives réellement effectuées par le propriétaire. 

Nota - Dans le cadre du régime réel, les revenus imposables sont les revenus nets fonciers calculés comme suit : loyers (revenus bruts) – les charges déductibles* 

* Principaux frais déductibles

• les frais de gestion
• les charges de copropriété (déduction faite des charges récupérables sur le locataire)
• les primes d'assurances (GLI, PNO,...) 
• les taxes foncières (sauf taxe d'ordures ménagères récupérables sur le locataire) 
• les intérêts et frais d’emprunt (travaux ou acquisition)
• tous les travaux d'entretien et de réparation
• les travaux d'amélioration