Donation : quel est l’avantage de donner uniquement la nue-propriété ?

Donner la nue-propriété, conserver l'usufruit

Si vous envisagez une donation, vous pouvez opter pour une stratégie de démembrement.

Le démembrement vise à découper un bien en deux droits :

• La nue-propriété (les murs, le droit de disposer du bien) que vous donnez à vos enfants ;
• L'usufruit (le droit d'occuper le logement ou d'en percevoir les loyers), que vous gardez jusqu'à votre décès.

En conservant uniquement l'usufruit, vous continuez d'encaisser les loyers, à choisir vos locataires, à fixer le montant du loyer et à décider de relouer ou non.

Vos enfants sont propriétaires du bien sur le papier, mais ils ne prennent pas de décision relative à la gestion locative.

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Un avantage fiscal au moment de la donation

L'avantage est aussi fiscal.

L'impôt en cas de donation ne porte que sur la part de la nue-propriété. Cette valeur dépend de votre âge au jour de la signature :

• 51 à 60 ans : la nue-propriété vaut 50 % du bien ;
• 61 à 70 ans : 60 % ;
• 71 à 80 ans : 70 % ;
• 81 à 90 ans : 80 %.

Par exemple, si vous avez 62 ans, deux enfants, et un appartement locatif estimé 300 000 €, la base taxable est de 60 %, soit 180 000 € (donc 90 000 € par enfant).

Chaque enfant dispose d'un abattement de 100 000 € par parent, renouvelable tous les 15 ans : il n'y a donc pas d'impôt à payer dans ce cas au moment de la donation.

L'intérêt de cette manœuvre est qu'au moment du décès, l'usufruit rejoint la nue-propriété sans droit de succession supplémentaire. Ainsi, la prise de valeur du bien depuis la donation échappe à l'impôt.

Les contreparties et les précautions à prévoir

En revanche, voici ce que vous perdez.

Vous ne pouvez plus vendre seul. Une vente en pleine propriété exige l'accord de tous les nus-propriétaires. Si vos enfants ne s'entendent pas, ou si vous avez besoin de liquidités plus tard, vous êtes bloqué. La donation est par ailleurs irrévocable.

Vous ne réduisez pas non plus votre impôt sur les loyers, car en tant qu'usufruitier, c'est vous qui déclarez les revenus fonciers.

Vous restez aussi redevable de l'IFI sur la valeur du bien en pleine propriété (si vous y êtes éligible).

Enfin, pour plus de sécurité, vous pouvez négocier certaines clauses chez le notaire, comme :

• Une clause de remploi (qui vous autorise à vendre et à réinvestir le prix en conservant l'usufruit sur le nouveau bien) ;
• Une clause de réversion d'usufruit au profit de votre conjoint ;
• Un droit de retour, si l'un de vos enfants décédait avant vous.