Démembrement temporaire de propriété : dans quels cas est-ce intéressant ?

Qu’est-ce que le démembrement temporaire de propriété ?

Le démembrement de propriété consiste à diviser les droits de propriété d’un bien en deux parties distinctes :

• L’usufruit, qui permet d’utiliser le bien ou d’en percevoir les revenus ;
• La nue-propriété, qui donne la qualité de propriétaire, mais sans revenus ni jouissance.

Dans le cas d’un démembrement temporaire, cette séparation s’applique pour une durée définie à l’avance, souvent entre 10 et 20 ans. 

Une fois ce délai écoulé, la pleine propriété est automatiquement reconstituée au profit du nu-propriétaire, sans frais ni formalité.

Dans quels cas peut-on investir en démembrement temporaire ?

Investir dans l’immobilier avec une décote

Il s’agit de l’option la plus courante. Dans cette situation, vous achetez la nue-propriété d’un bien (généralement neuf). Par exemple, l’opération peut concerner un programme immobilier. 

Dans ce cas, l’usufruit est simultanément cédé à un bailleur institutionnel, souvent un organisme social ou intermédiaire.

La donation temporaire d’usufruit

Ici, vous pouvez transmettre l’usufruit d’un bien à un tiers pour une durée limitée, tout en conservant la nue-propriété. 

Cette stratégie est souvent utilisée dans un cadre familial (parents/enfants) ou philanthropique (au profit d’associations). 

Par exemple, elle peut permettre de réduire l’assiette de l’IFI et d’aider un proche, sans transmettre définitivement le bien.

L’achat de parts de SCPI en nue-propriété

La plupart des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) permettent aussi l’investissement temporaire en démembrement. Ainsi, vous achetez uniquement la nue-propriété des parts pour une durée prédéterminée avec une décote.

Les SCPI qui permettent l’achat en démembrement publient un tableau qu’on appelle clé de répartition et qui vise à déterminer le montant de la décote selon la durée du démembrement.

Pendant cette période où vous ne possédez que la nue-propriété, vous ne recevez pas de dividendes et n’êtes donc pas imposé dessus.

À la fin de la période de démembrement, vous retrouvez la pleine propriété des parts et commencez à percevoir les revenus. Si vous le souhaitez, vous pouvez les revendre à ce moment-là pour bénéficier d’une potentielle plus-value.

Cette solution est idéale notamment pour préparer votre retraite, en synchronisant la fin du démembrement avec le début de la retraite.

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Les avantages du démembrement temporaire de propriété

Selon votre situation, le démembrement temporaire de propriété peut vous offrir les avantages suivants : 

• Une décote, d’environ 30 % à 40 % selon la durée du démembrement. Vous investissez donc dans un bien moins cher aujourd’hui que vous récupérerez à 100 % après une période déterminée ;
• Aucun revenu à déclarer, pas d’impôt à payer ni de charge à supporter ;
• Vous n’êtes pas concerné par la taxe foncière ni par la gestion du bien, qui sont à la charge de l’usufruitier ;
• Le bien détenu en nue-propriété n’est pas pris en compte dans le calcul de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).
• À l’issue du démembrement, vous récupérez la pleine propriété du bien et pouvez l’occuper, le

Conclusion : Dans quels cas le démembrement temporaire est-il particulièrement intéressant ?

Vous l’avez compris, le démembrement temporaire n’est pas adapté à une logique de rendement immédiat. En revanche, il constitue une stratégie efficace de valorisation différée. 

Il s’agit d’une stratégie très pertinente, surtout si vous n’avez pas besoin de revenus dans l’immédiat, mais que vous souhaitez créer un actif transmissible et rentable à terme.

En investissant 10 à 15 ans avant votre départ en retraite, vous récupérerez la pleine propriété du bien à l’âge souhaité et pourrez alors percevoir des revenus réguliers ou disposer librement de l’actif.

Ce montage est aussi recommandé pour les foyers soumis à l’IFI ou qui cherchent à alléger leur fiscalité sur les revenus fonciers. 

Néanmoins, il faut garder en tête que cette stratégie implique de renoncer temporairement à des liquidités. Mais aussi, il peut exister un risque de perte de valeur si le marché immobilier baisse pendant la durée du démembrement.