Patrimoine immobilier : comment protéger son conjoint ?

Le mariage est le cadre le plus protecteur

Le mariage reste le cadre le plus protecteur. Le conjoint survivant est automatiquement héritier et exonéré de droits de succession. En présence d'enfants communs, il pourra choisir entre l'usufruit de la totalité des biens (et donc percevoir tous les loyers) ou un quart en pleine propriété.

Mais en présence d'enfants d'une autre union, ce choix disparaît : le conjoint ne reçoit que le quart en pleine propriété.

C'est souvent dans ces cas-là que la donation au dernier vivant devient intéressante.

Elle coûte entre 135 et 360 € chez le notaire et offre au conjoint survivant davantage d'options : usufruit de la totalité des biens, ou ¼ en pleine propriété + ¾ en usufruit, ou encore la quotité disponible en pleine propriété.

Elle est révocable à tout moment et automatiquement annulée en cas de divorce.

Autre stratégie en cas de mariage : la clause de préciput. Elle permet au survivant de prélever un bien commun avant tout partage avec les héritiers. Sans cette clause, le bien tombe dans la succession et le conjoint devra négocier avec les enfants pour le conserver.

💡A lire aussi : Assurance loyers impayés : les conditions d'éligibilité du locataire

• ✅Nous gérons TOUT, vous encaissez les loyers Recherche d'un locataire sérieux, visites, bail, état des lieux, envoi des quittances, travaux, protection des loyers… Une offre unique à 39,90€/mois, sans engagement En ce moment, 1 mois offert

PACS et union libre : des protections beaucoup plus limitées

Si vous êtes pacsés, c'est un autre sujet.

Beaucoup de couples pensent que leur partenaire est protégé. En réalité, le seul droit dont il dispose est une jouissance gratuite du logement commun pendant un an.

Le partenaire pacsé est bien exonéré de droits de succession, mais encore faut-il qu'il hérite de quelque chose. Sans testament, il est exclu de la succession.

Avec un testament, vous pouvez lui léguer vos biens en pleine propriété ou en usufruit, mais dans la limite de la quotité disponible : la moitié avec un enfant, un tiers avec deux, un quart avec trois ou plus.

Et contrairement au conjoint marié, le partenaire pacsé ne peut pas opter pour l'usufruit de la totalité.

Enfin, l'union libre est la situation la plus risquée, car le concubin est juridiquement un étranger.

Pas de droit successoral, pas de droit au logement, pas de pension de réversion. Les héritiers peuvent exiger la vente du bien et l'expulsion du concubin survivant.

En cas de legs par testament, la taxation atteint 60 % après un abattement de seulement 1 594 €. Sur un bien de 200 000 €, on parle d'environ 119 000 € de taxe.

Deux solutions pour protéger un concubin

Heureusement, deux dispositifs permettent de contourner cette situation :

• La SCI à démembrement croisé : chaque concubin détient l'usufruit sur la moitié des parts et la nue-propriété sur l'autre moitié. Au décès de l'un, le survivant reconstitue la pleine propriété sur sa moitié sans aucun droit de succession, il conserve l'usufruit sur l'autre et perçoit 100 % des loyers. Cette stratégie peut s'inscrire dans un montage patrimonial plus large selon les objectifs.
• L'assurance-vie. Le capital est versé hors succession. Pour les sommes versées avant 70 ans, chaque bénéficiaire dispose d'un abattement de 152 500 €, puis d'une taxation à 20 % seulement.

C'est un résumé condensé de la situation, et chaque cas mérite une analyse personnalisée auprès d'un notaire ou d'un conseiller en gestion de patrimoine. Mais en parler, même un peu, c'est déjà une étape.