Balcon et terrasses : l’impact des surfaces annexes dans la valorisation des biens

Des surfaces annexes absentes des mesures officielles

Les mesures officielles comme la loi Carrez ou la loi Boutin (à la location) n'intègrent pas les surfaces annexes (balcon, terrasse, jardin, cave, parking, combles).

Quand on y pense, c'est un peu absurde, car ces espaces peuvent générer une véritable différence de prix.

Par exemple, dans les 50 plus grandes villes françaises, un appartement avec balcon ou terrasse se vend en moyenne +9,7 % plus cher qu'un bien équivalent sans extérieur.

Il s'agit donc d'une valeur réelle, mais qui n'apparaît pas dans les mesures réglementaires.

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Un véritable levier de valorisation à la revente

Heureusement, pour combler ce vide, les professionnels appliquent des coefficients de pondération. Par exemple, un mètre carré d'annexe vaut une fraction du mètre carré habitable :

• Terrasse / balcon : 25 à 50 % du prix du m² habitable (selon l'étage, la vue et le vis-à-vis) ;
• Jardin privatif : 25 à 30 %, et jusqu'à 50 % en zone très tendue ;
• Cave : 20 à 35 %.

Sur un marché à 4 000 €/m², une terrasse de 12 m² pondérée à 40 % pourrait ajouter près de 19 000 € à la valeur du bien.

La taille et la localisation font souvent varier ces valeurs. Un extérieur de plus de 50 m² peut ajouter jusqu'à +30 % au prix, alors que les chiffres seront insignifiants pour un balcon de moins de 10 m².

On sait aussi que la prime « extérieur » grimpe au soleil et que le parking gagne en valeur là où il est difficile de se garer.

Un atout locatif, à condition d'être en règle

Ces annexes servent aussi à mieux louer.

La présence d'un extérieur attire des locataires plus stables et justifie +5 à +10 % de loyer. Mais il est évident que ces surfaces ne créent de la valeur que si elles sont déclarées et conformes.

Le fisc traque désormais ces aménagements par analyse satellitaire.

À ce titre, de nombreux rattrapages (de taxe foncière notamment) ont eu lieu récemment via le programme Foncier innovant. D'où l'importance de veiller à ce que chaque aménagement soit correctement déclaré à l'administration fiscale.