Montage financier holding + SCI : dans quels cas et pour qui ?

Ce qu’il faut retenir en 4 points clés

• Le montage holding + SCI permet d’optimiser la fiscalité, gérer les flux de trésorerie et préparer sa transmission ;
• Il est adapté aux investisseurs intermédiaires ou avancés, mais inutile pour les petits patrimoines ;
• La holding doit avoir une activité réelle (gestion, animation), sous peine de redressement fiscal ;
• Les avances en compte courant et la valorisation des parts doivent être rigoureusement encadrées pour éviter les sanctions.

 

Comprendre le principe de la holding en immobilier

Qu’est-ce qu’une holding ?

Contrairement à une idée répandue, une holding n’est pas une forme juridique, mais une activité. Le terme vient de l’anglais to hold, qui signifie « détenir ». 

Une holding a donc pour mission principale de détenir des participations dans d’autres sociétés, appelées filiales.

Elle peut prendre plusieurs formes juridiques : SASU, SARL, EURL, SA, selon la stratégie et la taille du groupe. 

La holding joue ainsi le rôle de société mère : elle centralise et organise vos activités sous une seule structure.

👉 Cette organisation permet de mieux piloter vos sociétés, de faire circuler les liquidités et d’optimiser la fiscalité.

Holding passive vs holding active

Il existe deux grands types de holdings, et le choix entre les deux a un impact fiscal important :

• La holding passive : elle se limite à détenir des parts et à percevoir des dividendes. Ses revenus proviennent des distributions et des éventuelles plus-values de cession.
  
  
• La holding active (ou animatrice) : en plus de détenir des participations, elle facture des services à ses filiales (gestion administrative, comptabilité, conseil stratégique, etc.). Cette activité lui permet notamment de récupérer la TVA. 

Investisseur immobilier : dans quels cas créer une holding ?

Trois raisons principales poussent certains investisseurs immobiliers à mettre en place une holding dans leur stratégie : 

1. La transmission patrimoniale : une holding facilite la préparation de la succession. Grâce au démembrement, vous pouvez transmettre la nue-propriété de vos parts à vos enfants tout en conservant l’usufruit et donc les revenus.
   
   
2. Le rachat d’actifs : une holding peut racheter des sociétés ou des biens immobiliers tout en bénéficiant du régime fiscal « mère-fille ». Ce régime permet une quasi-exonération des dividendes remontés des filiales et un abattement de 88 % sur certaines plus-values.
   
   
3. L’optimisation fiscale : une holding bien conçue réduit la fiscalité en permettant de faire circuler les bénéfices entre plusieurs sociétés avec une charge fiscale allégée.
   
   

Pourquoi opter pour un montage holding + SCI ?

Comment s’articule un montage holding + SCI ?

Le montage le plus courant d’une holding avec SCI comprend 3 étages :

• Votre société opérationnelle (SASU, SARL, etc.) : elle génère des bénéfices grâce à votre activité professionnelle ou commerciale ;
  
  
• La holding : elle détient les titres de la société opérationnelle et centralise les dividendes ;
  
  
• La SCI : détenue majoritairement par la holding, elle gère le patrimoine immobilier.
  
  

👉 Ce schéma permet à vos bénéfices d’entreprise de remonter vers la holding à fiscalité réduite, puis d’être réinjectés dans la SCI pour financer des investissements immobiliers.

L’atout majeur du montage holding + sci

Le véritable atout du montage holding + SCI se trouve dans la gestion des flux de trésorerie.

D’abord, la société opérationnelle verse ses dividendes à la holding. Grâce au régime « mère-fille », les dividendes remontent quasi sans impôt : 95 % exonérés, seule une quote-part de 5 % est imposée.

Ensuite, la holding finance la SCI : elle injecte ses fonds dans la SCI sous forme d’avances en compte courant. Ces apports ne sont pas considérés comme des revenus imposables pour la SCI.

Et pour finir, la SCI investit : elle utilise ces liquidités pour acheter des biens immobiliers, financer des travaux ou encore investir dans des SCPI.

Les sommes versées en compte courant d’associés peuvent être récupérées plus tard sans fiscalité, car il s’agit d’un simple remboursement d’avance et non d’un revenu.

Exemple chiffré

Prenons un cas simple : votre société opérationnelle génère 80 000 € de dividendes.

• Sans holding : si vous percevez ces dividendes directement en tant que particulier, vous subissez le prélèvement forfaitaire unique de 30 % (12,8 % IR + 17,2 % prélèvements sociaux). Résultat : il ne vous reste que 56 000 € nets.
  
  
• Avec une holding :
  
  
  • La holding bénéficie d’un abattement de 95 %.
    
    
  • Seuls 4 000 € sont imposables. À 15 % d’IS, l’impôt est de 600 €.
    
    
  • Il reste donc 79 400 € nets disponibles dans la holding.
    
    

Différence : 23 400 € de fiscalité économisés, soit une efficacité de 42 % par rapport à une distribution classique. C’est ce gain qui permet ensuite de réinvestir massivement dans l’immobilier via la SCI, en faisant travailler votre argent au lieu de le perdre en impôts.

Comment réussir un montage holding + SCI ?

Les obligations juridiques et fiscales à respecter

Le montage holding + SCI attire l’attention du fisc. Pour rester dans les clous, il faut respecter plusieurs règles et notamment :

• Les conventions entre sociétés : si votre holding facture des services à sa SCI (comptabilité, gestion, conseil), ces prestations doivent être réelles, justifiées et facturées à un prix cohérent. Une facturation fictive serait requalifiée en abus de droit, avec à la clé, redressements et pénalités.
  
  
• La documentation : gardez systématiquement des preuves écrites : contrats, factures, rapports de gestion, procès-verbaux d’assemblées. L’administration demande de plus en plus de traçabilité.
  
  

Les nouvelles règles fiscales

Depuis 2025, le contrôle s’est renforcé sur les montages immobiliers complexes. L’administration veut s’assurer que la structuration n’est pas artificielle. 

Une holding « vide » qui se contente de percevoir et redistribuer sans véritable activité risque une remise en cause. Elle doit avoir un rôle clair : animation, gestion, stratégie.

Par ailleurs, les avances en compte courant d’associés sont tolérées, mais doivent être clairement identifiées comme des prêts remboursables, et non comme des distributions déguisées.

Enfin, les abattements de 100 000 € par enfant et par parent tous les 15 ans restent en vigueur. Cependant, l’administration veille désormais à ce que la valorisation des parts soit sincère et non sous-évaluée pour réduire artificiellement les droits de succession.

Adaptez la stratégie à votre profil d’investisseur

Le montage holding + SCI ne convient pas à tout le monde. 

Sa pertinence dépend de votre niveau de patrimoine et de vos objectifs :

• Investisseur débutant avec un petit patrimoine (< 500 000 €) : inutile de compliquer la gestion. Une SCI simple peut suffire pour loger quelques biens.
  
  
• Investisseur intermédiaire avec des revenus locatifs > 50 000 €/an : le montage devient quasiment incontournable. Il vous permet de réduire fortement la fiscalité et de préparer sereinement la transmission.
• Investisseur avancé : si vous avez déjà plusieurs sociétés, la holding devient un outil central pour mutualiser les ressources, organiser les flux financiers et piloter la croissance de votre patrimoine.