Qu’est-ce que l’exonération de plus-value pour réhabilitation lourde ?

Ce qu’il faut retenir en 4 points clés

• Le décret du 5 septembre 2025 instaure une exonération temporaire de plus-value pour certains immeubles ;
• L’acquéreur doit s’engager à transformer l’immeuble en logements sociaux ou intermédiaires selon des normes précises ;
• L’acte de vente doit être signé avant le 31 décembre 2025 et respecter les délais de travaux  ;
• L’exonération reste conditionnelle tant que les travaux ne sont pas achevés et justifiés selon les critères du décret.

 

Un nouveau dispositif d’exonération pour les plus-values immobilières

La loi de finances pour 2024 (loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023) a étendu le champ des exonérations de plus-value immobilière, cette fois en cas de réhabilitation lourde.

Le dispositif s’applique lorsque l’acquéreur s’engage à réaliser des travaux lourds qui respectent les conditions fixées par décret. 

Le décret n° 2025-913 du 5 septembre 2025 est temporaire : les cessions ouvrant droit à l’exonération doivent être réalisées jusqu’au 31 décembre 2025 au plus tard.

L’exonération s’applique dans le cadre des ventes destinées à la production de logements sociaux ou intermédiaires, à condition que l’engagement de réhabilitation lourde soit mentionné dans l’acte d’achat, et que l’achèvement des travaux respecte les critères du décret.

Les conditions pour bénéficier de l’exonération de plus-value pour réhabilitation lourde

Les conditions du dispositif 

Pour bénéficier de l’exonération de plus-value pour réhabilitation lourde, il faut respecter les conditions suivantes : 

• Le régime vise uniquement les bâtiments d’habitation collectifs (immeubles) ;
• L’acquéreur doit s’engager à produire des logements sociaux ou intermédiaires ;
• L’engagement doit être formulé dans l’acte de vente ;
• Après travaux, le bâtiment doit atteindre le niveau de performance défini au 5° du I de l’article 1384 C bis du CGI ;

• La date limite pour que l’acte de cession (vente ou autre selon les cas) ouvre droit à l’exonération est le 31 décembre 2025 ;
• L’achèvement des travaux doit correspondre aux critères du décret, et les justificatifs doivent être établis après travaux. 

Combien de temps dispose l’acheteur pour réaliser les travaux ?

Le délai pour pour la réalisation des travaux varie selon le type d’acquéreur :

• S’il s’agit d’un organisme de logement social (ex : HLM, Société d’économie mixte, etc.), il doit achever les logements locatifs sociaux dans un délai de 10 ans à compter de la date d’acquisition.
  
  
• S’il s’agit d’un autre acquéreur, l’engagement à produire des logements locatifs sociaux doit être tenu dans un délai de 4 ans après acquisition.

Tant que ces conditions ne sont pas remplies et prouvées, l’exonération reste conditionnelle.

Pour bénéficier de ces conditions d’exonération, le projet doit donc être anticipé.

C’est surtout l’occasion de se « débarrasser » d’un immeuble qui ne peut plus être loué. Et de le faire dans des conditions de vente attractives à la fois pour le vendeur et l’acquéreur, si les critères du décret sont respectés.