Est-ce vraiment rentable de rembourser un prêt immobilier par anticipation ?

Faut-il rembourser un prêt locatif par anticipation ?

Pour un bailleur, ou plutôt pour un prêt lié à un projet locatif, le remboursement anticipé est souvent une mauvaise opération. Mais il existe évidemment des exceptions.

Prenons un exemple. Un emprunt de 200 000 € sur 20 ans à 3,5 %, soit une mensualité de 1 160 € et un coût total d'environ 78 400 € d'intérêts.

Comme chacun le sait, les intérêts sont concentrés sur les premières années.

Au bout de 12 ans, vous avez déjà versé 64 000 € d'intérêts, soit 82 % de la facture totale. Il ne vous en reste que 14 350 € à payer, alors que le capital restant dû s'élève encore à 97 000 €.

Autrement dit, vous immobilisez 97 000 € d'épargne disponible pour effacer seulement 14 350 € d'intérêts. Cet argent n'est pas perdu (il devient du capital immobilier), mais il n'est plus mobilisable.

Il faut y ajouter les indemnités de remboursement anticipé, que la loi plafonne au plus faible de ces deux montants : 6 mois d'intérêts au taux moyen du prêt (97 000 × 3,5 % ÷ 2 = 1 697 €) ou 3 % du capital restant dû (2 910 €). Ici, ce sera donc 1 697 €.

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Le coût réel du crédit après fiscalité

Mais le véritable problème en tant que bailleur est que les intérêts d'emprunt sont déductibles de vos revenus fonciers (option au réel). En les supprimant, vous augmentez votre revenu imposable.

Sur les 14 350 € d'intérêts restants, vous perdez donc environ 6 773 € d'économie d'impôt, si vous êtes dans une tranche marginale à 30 % (soit 47,2 % avec les prélèvements sociaux de 17,2 %).

Le vrai indicateur, c'est le coût réel de votre crédit après fiscalité : 3,5 % × (1 − 47,2 %) = 1,85 %.

Ainsi, pour faire simple, tant que votre épargne rapporte plus de 1,85 % net, il ne faut pas rembourser.

Sur notre exemple, avec une épargne placée à 3 % net, conserver le crédit jusqu'à son terme rapporte environ 4 000 à 5 000 € de plus sur les 8 années restantes.

Les cas où le remboursement anticipé peut se justifier

Il existe aussi des situations bien spécifiques dans lesquelles le remboursement par anticipation reste intéressant :

• Si vous êtes au micro-foncier ou au micro-BIC, vous ne déduisez pas vos intérêts ;
• Si vous êtes en situation de déficit foncier, l'économie d'impôt n'est pas immédiate ;
• Si votre taux de crédit est élevé, il est préférable de comparer le taux du crédit à celui de l'épargne.

À noter aussi qu'une épargne qui rapporte 3 % net est une hypothèse plutôt haute pour un fonds en euros aujourd'hui (elle suppose une part d'unités de compte, donc une prise de risque).

Il existe enfin un cas de figure où le remboursement partiel se justifie : quand l'objectif n'est pas d'économiser, mais de réemprunter.

Dans ce cas, il faudra demander à votre banque de réduire la mensualité et non la durée. Vous économiserez moins d'intérêt, mais vous ferez baisser votre taux d'endettement.