La grille de vétusté limite le risque de litige en fin de bail

Une fin de bail qui peut devenir conflictuelle

Selon des études récentes, un locataire quitte le logement après un peu plus de 3 ans. C'est 9 mois de plus qu'il y a 5 ans.

Après 3 ans, et même avant d'ailleurs, les murs et les sols sont marqués par sa présence.

C'est alors que, lorsqu'il quitte les lieux, vous demandez un devis de remise en état (qui s'avère souvent plus élevé que ce que vous imaginiez). Vous jugez donc bon de retenir la somme sur le dépôt de garantie. Et forcément, le locataire conteste.

Comme expliqué dans notre article sur ce que le bailleur peut conserver sur le dépôt de garantie, la ligne de fracture en fin de bail, c'est principalement la frontière entre dégradation et vétusté.

Car la règle dit que vous ne pouvez pas facturer du neuf pour du vieux (une peinture posée il y a 7 ans n'a plus la même valeur qu'au premier jour).

Alors si vous n'insérez pas au bail une référence commune, cette décote se discute à l'estime… et finit régulièrement en commission de conciliation.

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Ce que contient une grille de vétusté

Voilà pourquoi la grille de vétusté est importante. Il s'agit d'un document annexé au bail, prévu par la loi ALUR et encadré par le décret du 30 mars 2016.

Pour chaque élément du logement, le document doit fixer la durée de vie théorique, un taux d'abattement annuel, et une valeur résiduelle minimale (la part qui reste toujours à la charge du locataire).

Par exemple, une grille classique peut retenir 7 ans de durée de vie pour les peintures, une franchise d'un an, puis 20 % d'abattement par an.

Dans ce cas, si votre locataire part au bout de 3 ans (et que la peinture datait de son entrée), on appliquerait 2 années d'abattement, soit 40 % de décote. Sur un devis de 1 200 €, vous retiendrez donc 720 € au lieu de 1 200 €.

Ainsi, le locataire n'a plus d'argument pour contester, le montant est calculé avant même le conflit, et vous évitez une procédure potentiellement interminable.

Les conditions à respecter pour qu'elle soit opposable

Ceci étant dit, la grille doit être annexée au bail au moment de la signature, et elle doit être choisie parmi celles issues d'un accord collectif de location (l'UNPI, la FNAIM ou les organisations de locataires en publient).

Cependant, la grille sert uniquement à calculer la décote.

Pour déduire une somme du dépôt de garantie, il vous faudra toujours constater l'écart entre l'état des lieux d'entrée et celui de sortie, ainsi qu'une facture de travaux.