Les risques du forfait de charges en location meublée

Provision ou forfait : deux options pour récupérer les charges

En location nue, la question du règlement des charges ne se pose pas. Le bailleur doit obligatoirement passer par des provisions sur charges, qui sont régularisées chaque année.

Mais en location meublée, certains bailleurs tombent dans le piège du forfait de charges, qui n'est pas toujours (et même rarement) adapté.

En réalité, la provision sur charges avec régularisation annuelle est l'option la plus sécurisante pour le bailleur, car chacun paie exactement ce qu'il doit.

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Le forfait de charges peut être un piège en location meublée

Dans le cas du forfait de charges, un montant fixé à l'avance est versé chaque mois avec le loyer. Il n'y a aucune régularisation possible (ni dans un sens, ni dans l'autre).

L'article 25-10 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit d'ailleurs explicitement que le forfait « ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure ».

Mais ce n'est pas le seul risque. Si le locataire veut finalement un contrat d'électricité à son nom (ou choisir son fournisseur d'énergie), la situation devient problématique. Idem en cas de panne de box internet, par exemple.

En forfait de charges, les litiges liés à une surconsommation du locataire sont aussi difficiles à résoudre.

Enfin, le forfait peut être révisé chaque année, mais dans les mêmes conditions que le loyer, c'est-à-dire selon l'IRL. Avec une indexation à 0,78 % (T1 2026), la révision d'un forfait de 85 € rapporte… 66 centimes par mois.

Autant dire que cette révision ne suivra jamais une envolée des charges de copropriété, ce qui est fréquent en ce moment avec la hausse du coût de l'énergie.

Ainsi, quand le bien est en copropriété avec chauffage ou eau collectif, dans la grande majorité des cas, la provision sur charges reste la meilleure option pour le bailleur.