Valeur verte immobilière : mythe ou réalité ?

Ce qu’il faut retenir en 4 points clés

• La valeur verte est une réalité et les études le prouvent : les logements bien classés au DPE se vendent jusqu’à 15 à 20 % plus cher selon les régions ;
• En zones tendues, la rareté de l’offre limite l’impact de la valeur verte, mais la tendance générale reste favorable ;
• La performance énergétique devient un critère central de valorisation immobilière ;
• Ignorer la valeur verte vous expose à une décote, une baisse de rentabilité et une interdiction progressive de location.

 

Qu’est-ce que la valeur verte ?

La valeur verte désigne la plus-value qu’un logement peut obtenir grâce à de bonnes performances énergétiques et environnementales. 

L’ADEME la définit comme la « valeur nette additionnelle d’un bien immobilier obtenue grâce à une meilleure performance environnementale ». 

Concrètement, un appartement ou une maison bien isolé, doté d’un système de chauffage performant et peu énergivore, se vendra plus cher qu’un bien équivalent, mais mal classé au DPE.

Ce concept s’est imposé progressivement, notamment sous l’impulsion des politiques publiques de lutte contre les passoires thermiques et de la montée des exigences réglementaires. 

Aujourd’hui, la valeur verte est un élément que les notaires, les agences immobilières et les acheteurs prennent en compte dans leurs décisions. 

La valeur verte influence directement le prix des logements

Les données sont claires : la performance énergétique influence directement le prix de vente d’un bien immobilier. 

Selon les études des Notaires de France et de SeLoger, les logements classés A ou B au DPE se vendent systématiquement plus cher que ceux classés D, E, F ou G.

• En Bourgogne-Franche-Comté, par exemple, un appartement classé A peut se vendre jusqu’à 18 % plus cher qu’un logement équivalent classé D. 

• En Occitanie, une maison performante enregistre une hausse de 15 à 20 % par rapport à une maison de même type moins bien notée.

À l’inverse, les passoires thermiques subissent une décote importante. En Nouvelle-Aquitaine, une maison classée F ou G se vend en moyenne 25 % moins cher qu’une maison classée D. 

Il convient toutefois de nuancer : dans les zones tendues comme l’Île-de-France, l’effet de la valeur verte est parfois limité par la rareté de l’offre. Les logements bien classés y sont rares et les acheteurs privilégient encore la localisation avant la performance énergétique. 

Néanmoins, la tendance générale reste claire : mieux un logement est classé au DPE, plus sa valeur augmente.

Des acheteurs de plus en plus sensibles à la performance énergétique

Le DPE est devenu un véritable critère de sélection pour les acheteurs et les locataires. 

Selon un sondage régulièrement cité, près de 8 acheteurs sur 10 déclarent prendre en compte la performance énergétique avant de faire une offre. Ce chiffre illustre une évolution profonde des priorités sur le marché immobilier : la classe énergétique ne se limite plus à un simple détail technique, elle influence la perception de la qualité du bien.

Un logement bien classé est perçu comme plus confortable, moins coûteux à entretenir, et plus respectueux de l’environnement. 

La valeur verte devient alors un argument aussi fort que l’emplacement ou la surface.

Une réalité renforcée par le cadre réglementaire

Au-delà des préférences des acheteurs, c’est aussi la législation qui donne du poids à la valeur verte. Depuis juillet 2021, le nouveau DPE est devenu opposable : un acquéreur peut contester une étiquette énergétique erronée et obtenir réparation en cas de préjudice. 

Mais s’agissant de l’impact de la valeur verte, le plus marquant reste l’interdiction progressive de mise en location des logements énergivores. 

Depuis 2023, les logements classés G ne peuvent plus être loués. Cette interdiction s'étendra aux biens classés F à partir de 2028, puis aux logements E dès 2034. Résultat : de nombreux propriétaires se retrouvent contraints de vendre ou de rénover, sous peine de voir leur bien perdre toute rentabilité locative.

Rénover pour mieux vendre : un investissement rentable

Pour les propriétaires bailleurs, améliorer la performance énergétique d’un logement devient donc une véritable stratégie de valorisation.

Un bien rénové peut gagner plusieurs lettres sur l’étiquette DPE, ce qui se traduit concrètement par une hausse de sa valeur de revente. 

Nous avons remarqué que les travaux à privilégier sont souvent les suivants : isolation des combles, des murs et des planchers, remplacement des fenêtres, modernisation du système de chauffage, installation de ventilation performante, voire de panneaux solaires.

Ces rénovations, souvent coûteuses, peuvent toutefois être partiellement, voire totalement financées grâce aux aides publiques (MaPrimeRénov’, CEE, prêt à taux zéro, etc.).

Certains bailleurs hésitent encore à investir, car ils doutent de la valeur verte. Pourtant, la décote liée à une mauvaise classe énergétique peut largement dépasser le coût des travaux. 

Conclusion : la valeur verte n'a rien d'un mythe

La valeur verte repose sur des données concrètes, validées par les notaires, les professionnels de l’immobilier et renforcées par les politiques publiques. Elle traduit une prise de conscience collective : un logement performant sur le plan énergétique est aujourd’hui plus recherché, mieux valorisé, et plus pérenne dans un marché en mutation.

Négliger ce critère, c’est risquer une décote qui augmente avec le temps, une perte de rentabilité locative, ou une interdiction de mise en location. La valeur verte est donc bel et bien une réalité, et elle va continuer de s’imposer comme un pilier incontournable de la valorisation immobilière.