5 moments clés pour arbitrer un patrimoine immobilier

Ce qu’il faut retenir en 4 points clés

• Un changement familial (séparation, recomposition) peut nécessiter une réorganisation ou vente du patrimoine selon le régime matrimonial ;
• Les étapes professionnelles (mutation, hausse de revenus) sont des moments propices pour vendre, relocaliser ou mettre en location ;
• À l’approche de la retraite, il peut être judicieux d’alléger l’endettement ou d’opter pour des placements plus passifs ;
• Un bien moins rentable ou une opportunité de marché peuvent justifier un arbitrage pour réinvestir dans des actifs plus performants.

 

Quand votre vie familiale évolue

Lorsqu’un couple se forme, qu’un enfant arrive ou qu’une séparation s’annonce, votre patrimoine immobilier entame un tournant important. 

Dès lors, vos besoins évoluent : taille, disposition, localisation, contraintes familiales. 

Mais surtout, il faudra déterminer la valeur réelle de vos biens selon le marché : parfois, vendre sera plus rationnel. 

Si une séparation intervient, l’arbitrage devient en plus indispensable. Comment répartir, racheter, vendre ? 

Il faudra donc tenir compte du régime matrimonial. En France par exemple, sous le régime légal (communauté réduite aux acquêts), les biens acquis durant le mariage sont considérés comme communs. 

Il existe donc une multitude d’options (vente, rachat de parts, réaménagement, donation, vente partielle) qui devront s’adapter à votre régime matrimonial.

Lors des grandes étapes de carrière

Une mutation, un changement d’emploi, une opportunité à l’étranger ou une hausse de revenus : ce sont des moments clés pour arbitrer votre patrimoine immobilier. 

Par exemple : 

• Si la mutation est durable, vendre votre bien actuel pour acheter plus proche devient légitime. 
• Si l’assignation est provisoire, pourquoi pas mettre en location, surtout si le marché locatif local est porteur. 

Si vous bénéficiez d’une évolution professionnelle avec une hausse de revenus, il s’agit d’une opportunité pour en faire bénéficier votre patrimoine. Vous pourrez, par exemple, projeter un nouvel investissement locatif ou des travaux pour valoriser un de vos biens actuels. 

À l’approche de la retraite

Quand la retraite s’annonce, votre rapport au patrimoine immobilier change. Vous le savez, vos revenus vont baisser. 

Aussi, si vous avez encore des charges de prêt à ce moment-là, il peut être intéressant de les rembourser avant la retraite.

De cette manière, si vous avez des revenus locatifs, ils pourront servir à combler cette perte de pouvoir d’achat.

Vous pouvez aussi envisager des formules intermédiaires : vendre partiellement, conserver un logement via SCI ou démembrement, ou encore investir dans des placements immobiliers plus passifs, à condition qu’ils représentent une petite portion de votre patrimoine (parts de SCPI, par exemple)..

Quand la rentabilité n’est plus au rendez-vous

En cas de baisse de cash-flow bien visible ou si la valorisation de votre bien démontre des signes de faiblesse (par exemple, une mauvaise réputation de la zone), il sera important de réaliser un arbitrage à ce moment précis.

Le risque est que, progressivement, ce bien représente un fardeau financier dont vous n’avez pas vraiment l’utilité.

Vous pouvez donc choisir de vendre ce bien pour libérer du capital, dans le but de réinvestir dans un logement plus performant. 

Mais la vente n’est pas l’ultime solution. Vous pouvez aussi : revaloriser le loyer, réduire les charges, changer le régime fiscal, externaliser la gestion, renégocier les assurances et contrats…

Ce sont différentes stratégies qui vous permettront de rebondir et d’optimiser votre arbitrage.

Quand une opportunité de marché se présente

Vous le savez, le marché immobilier vit sous l’influence de cycles, de politiques monétaires et d’évolutions économiques.

Si vous restez figé dans l’attente, vous risquez de manquer la fenêtre durant laquelle la plus-value est maximale ou les conditions d’achat particulièrement favorables. 

Dès que vous détectez une tendance « haussière », il est recommandé de faire estimer votre bien avec des comparables récents. 

Il s’agit ensuite, dans l’idéal, d’échanger un bien « mature » pour un actif plus dynamique.

Dans cette optique, vous devrez aussi tenir compte des paliers pour bénéficier potentiellement d’une réduction ou d’une exonération de plus-value immobilière (s’il ne s’agit pas de votre résidence principale).