Opération d’achat-revente : ce qu’on oublie de préciser

Ce qu’il faut retenir en 4 points clés

• L’achat revente permet de booster une stratégie patrimoniale ;
• L’approche vise une plus-value rapide et non un rendement locatif mensuel ;
• Les meilleures affaires se trouvent souvent dans les situations complexes, délaissées par les investisseurs traditionnels ;
• Pour débuter, il est conseillé de savoir s’entourer d’un réseau solide de professionnels.

 

Pas de rendement, on cherche des anomalies de marché !

Quand on décide de réaliser une opération d’achat revente, on doit comprendre quelque chose d’important : le marchand de biens ne cherche pas un rendement locatif.

Ce qui nous intéresse ici, ce sont les anomalies de marché. En voici quelques exemples : 

• Les immeubles vétustes avec des problèmes juridiques ;
• Les terrains mal découpés ;
• Les commerces difficiles à valoriser ;
• Les situations complexes que les particuliers ou investisseurs traditionnels fuient.

En réalité, quand on mène une opération d’achat revente, on adore les contraintes vues comme des obstacles par les investisseurs traditionnels. 

Vous l’avez compris, l’objectif est d’acheter à prix décoté, sécuriser le projet (juridiquement, techniquement, financièrement) pour ensuite revendre plus cher. 

La plupart du temps, les bénéfices visés se situent en moyenne autour de 20 % net par opération.

Savoir entreprendre : une qualité essentielle

Contrairement à ce que de nombreux “influenceurs” avancent, les opérations d’achat revente ne sont pas toujours évidentes.

D’ailleurs, il faut une véritable âme d'entrepreneur pour mener à bien un tel projet.

Vous devrez notamment : 

• Monter des dossiers de financement convaincants ;
• Négocier avec les notaires et les banques ;
• Déléguer les travaux aux bons professionnels ;
• Travailler main dans la main avec les agents immobiliers pour la revente.

En clair, il est donc moins utile de savoir poser du carrelage que de savoir trouver et manager les personnes compétentes qui vous feront un travail de qualité.

L’achat revente : est-ce accessible à tous ?

Malgré les exigences requises pour mener à bien ce type d’opération, tout le monde peut réussir une opération d’achat revente.

En revanche, pour optimiser la réussite de ce type d’investissement, il faut : 

1. Sortir de l’état d’esprit d’investisseur locatif (ne pas raisonner uniquement en rendement) ;
2. Être curieux, se renseigner, et surtout savoir ce qu’il y a de bon à prendre et à laisser dans les informations qu’on nous transmet (que ce soit en ligne ou auprès des experts locaux) ;
3. Tisser un réseau si on cherche à devenir marchand de biens : agents immobiliers, autres marchands, notaires, financeurs ;
4. Démarrer avec une première opération réaliste, quitte à s’associer pour limiter les risques.
   
   

De nombreuses communautés vous permettent de vous associer et de trouver des conseils avisés pour réaliser vos premières opérations d’achat revente. Par exemple (mais il y en a d’autres),  La Fédération des marchands de biens (FMDB) est un réseau national d’entraide, de conseils et d’expertise.

Une vision long terme, malgré des opérations courtes

Une dernière chose importante qu’on oublie souvent de dire sur les opérations d’achat revente, c’est que même si chaque opération se joue sur quelques mois, il faut absolument garder une vision macro : démographie, urbanisme, tendances de marché. 

Il faut avant tout penser à la revente, car acheter au meilleur prix est une bonne chose, mais tout l’enjeu de l’opération réside dans la transaction finale. 

Les opérations d’achat revente sont des opportunités précieuses pour booster votre patrimoine immobilier : occasionnellement ou plus régulièrement pour les plus passionnés.

Sur n’importe quel marché, il y aura toujours des opportunités à saisir pour créer de la valeur dans la complexité. Et c’est plutôt intéressant à prendre en compte au regard de la baisse de certaines marges dans l’investissement locatif traditionnel (qui reste ceci dit moins risqué).