Le BRS : une menace silencieuse pour les bailleurs privés ?

Ce qu’il faut retenir en 4 points clés

• Le Bail Réel Solidaire permet aux locataires de devenir propriétaires plus facilement ;
• Le BRS attire les locataires les plus stables, ce qui affecte la demande sur le marché locatif privé ;
• La concurrence du BRS peut entraîner une stagnation, voire une baisse des loyers dans les zones concernées ;
• Mais la présence du BRS signale aussi des dynamiques urbaines intéressantes à surveiller pour valoriser un patrimoine.

 

Qu’est-ce que le Bail Réel Solidaire (BRS) ?

Créé par la loi Alur de 2014 et mis en œuvre à partir de 2017, le Bail Réel Solidaire (BRS) repose sur un principe innovant : la dissociation entre le foncier et le bâti pour faciliter l’accession à la propriété.

Autrement dit, l’acheteur d’un bien en BRS devient propriétaire de son logement, mais pas du terrain sur lequel il est construit. Le foncier reste la propriété d’un Organisme de Foncier Solidaire (OFS), souvent adossé à une collectivité territoriale ou à un bailleur social.

Ce montage juridique permet de réduire le prix d’achat du logement, puisqu’il ne comprend plus la valeur du terrain. 

En contrepartie, l’acheteur verse une redevance pour l’occupation du foncier, généralement quelques euros par mètre carré. 

Il s’engage également à respecter certaines conditions : ressources plafonnées, occupation en résidence principale, et surtout prix de revente encadré pour maintenir la vocation sociale du dispositif.

Le bail est signé pour une durée minimale de 18 ans, mais peut être prolongé ou renouvelé lors de la revente. 

Où s’applique le BRS ? 

Le Bail Réel Solidaire n’est pas accessible partout. Il s’inscrit dans une logique territoriale ciblée, là où les collectivités locales sont confrontées à des tensions sur le logement ou à des enjeux de revitalisation urbaine. 

Le dispositif vise donc en priorité les zones tendues, où la pression immobilière empêche de nombreux ménages modestes d’accéder à la propriété. Il s’agit souvent de communes situées en cœur d’agglomération, dans les grandes métropoles ou en zones littorales. 

Dans ce contexte, le BRS permet d’introduire une offre accessible sans mobiliser des budgets publics trop importants, tout en maintenant une certaine mixité sociale.

Mais au fil des années, le champ d’application du BRS s’est élargi. De plus en plus de communes périurbaines ou même certaines petites villes rurales s’emparent du dispositif pour répondre à d’autres problématiques : attractivité en baisse, logements vacants, fuite des jeunes ménages. 

La mise en œuvre du BRS repose sur la volonté des collectivités locales, qui peuvent choisir de créer un Organisme de Foncier Solidaire ou de s’associer à un OFS existant. 

Pour les bailleurs privés, cette cartographie du BRS mérite d’être suivie de près : là où le dispositif s’implante, les dynamiques immobilières changent. Tout simplement car les locataires peuvent désormais accéder à la propriété pour une mensualité globale souvent inférieure à celle d’un loyer.

On assiste donc progressivement à une redistribution de la demande, mais aussi une limite à la hausse des loyers en dehors des dispositifs de plafonnement.

Une concurrence inattendue pour les bailleurs privés

Le Bail Réel Solidaire ne s’adresse pas aux investisseurs, mais aux ménages modestes qui cherchent à devenir propriétaires. Pourtant, le dispositif concerne les bailleurs.

 “C’est devenu une concurrence indirecte. En moins de 4 ans, j’ai perdu 2 familles de locataires qui se sont tournées vers l’achat d’un logement en BRS.” Nous explique ce bailleur qui loue un appartement sur la commune de Sartrouville, où les lots accessibles en BRS fleurissent.

Le premier point de friction vient du positionnement tarifaire. Un logement en BRS, vendu sans le foncier, coûte souvent 20 à 40 % moins cher qu’un bien équivalent sur le marché libre. Cela permet à des locataires qui n’auraient jamais envisagé d’acheter de devenir propriétaire plus facilement. Et c’est une très bonne chose pour équilibrer le marché. Mais dans ce cas, le dispositif de plafonnement ne ferait-il pas doublon ?

On observe sur certaines zones une baisse du nombre de candidats solvables sur le marché locatif privé, une stagnation, et parfois unel égère baisse des loyers sur les zones éligibles.

Autre menace à considérer : la stabilité résidentielle induite par le BRS. Le dispositif modifie la structure démographique et les parcours résidentiels : les locataires les plus “stables” (c’est-à-dire ceux qui visent une location longue durée) sont les plus attirés par le BRS.

Et puis, là où le BRS se propage, certains bailleurs constatent une friction sur le marché de la revente. Si un bien classique est mis en vente au prix du marché libre, il apparaît surévalué par rapport à une offre BRS voisine, même si celle-ci est soumise à des conditions de ressources.

Un levier de valorisation à prendre en compte

Mais le Bail Réel Solidaire n’est pas qu’une menace pour les bailleurs privés : il joue aussi un rôle positif dans la transformation de certains quartiers.

En ciblant des zones souvent délaissées ou en difficulté, le BRS contribue à redynamiser le tissu urbain. Les projets menés dans ce cadre participent à l’amélioration du cadre de vie.

Les quartiers revitalisés deviennent plus attractifs : des commerces ouvrent, les écoles se remplissent, les transports se renforcent. Ces évolutions sont le signe d’un immobilier en cours de revalorisation. 

Plus malin, on peut aussi voir dans le BRS un signal pour anticiper les intentions des collectivités locales. Là où le dispositif est déployé, on peut s’attendre à une politique urbaine volontaire, des investissements publics, des aménagements à venir.

Des repères utiles pour orienter ses choix d’investissement, non pas contre, mais en complémentarité des dynamiques locales.