Investir en club deal immobilier : atouts et risques

Ce qu’il faut retenir en 4 points clés

• Le club deal permet d’accéder collectivement à des projets immobiliers de grande envergure avec des rendements potentiels élevés ;
• Les investisseurs participent aux décisions stratégiques, mais prennent un risque concentré ;
• Les tickets d’entrée sont souvent entre 50 000 € et 250 000 € ;
• La liquidité est très faible : il est difficile de revendre ses parts avant la fin du projet.

 

Comment fonctionne un club deal immobilier ?

Un club deal immobilier permet à plusieurs investisseurs de se regrouper pour financer un projet locatif (souvent entre 10 et 40 personnes).

Le club deal permet de mutualiser des capitaux pour accéder à des actifs de grande envergure ou à des opérations plus complexes que ce qu’un investisseur seul pourrait financer : immeubles entiers, bureaux, hôtels, secteurs logistiques, établissements spécialisés comme des EHPAD, etc. 

Pour monter un club deal, les investisseurs passent par une structure juridique dédiée : une Société Civile Immobilière (SCI), une Société par Actions Simplifiée (SAS) ou d’autres formes selon la stratégie fiscale.

Les investisseurs peuvent viser divers objectifs dans un club deal :

• Revenus locatifs : si le projet est à vocation de rendre le bien exploitable et locatif pendant la durée du club deal.
  
  
• Plus-values : particulièrement dans les projets de promotion, rénovation, restructuration ou conversion d’usage.
  
  
• Mix revenus + valorisation : certains montages combinent les deux, selon la stratégie adoptée.

Les avantages d’un club deal immobilier 

En mutualisant leurs moyens, les investisseurs accèdent à des projets souvent inaccessibles individuellement : immeubles de grande taille, programmes de bureaux dans des quartiers d’affaires, hôtels, commerces stratégiquement situés ou résidences de standing.

De plus, contrairement à la SCPI ou à d’autres fonds collectifs, où la stratégie est décidée par une société de gestion, les membres d’un club deal participent directement aux grandes décisions : choix du bien, stratégie d’exploitation, calendrier de sortie.

Ils deviennent associés ou actionnaires de la société qui détient les biens et disposent ainsi d’un droit de vote et d’une meilleure visibilité sur l’opération.

Selon les montages, les clubs deal peuvent viser un rendement brut annuel de 5 à 8 % via la distribution de revenus locatifs réguliers, ou encore une rentabilité globale de 20 à 30 % sur 5 ans lorsqu’il s’agit d’opérations de capitalisation axées sur la plus-value.

Les risques du club deal immobilier

Contrairement à un fonds immobilier diversifié, un club deal se concentre sur une seule opération ou un petit nombre d’actifs.

Alors si le projet échoue (en cas de vacance locative prolongée, de travaux mal maîtrisés, d’une baisse de la valeur du marché immobilier par exemple) les pertes portent sur l’intégralité de l’investissement. 

En d’autres termes, c’est “tout ou rien”.  En tant qu’investisseur immobilier, il faut donc être capable d’absorber ce type de risque.

De plus, la barrière à l’entrée freine la pratique. Les tickets d’entrée varient selon les projets, mais se situent souvent entre 50 000 € et 250 000 € minimum, et peuvent atteindre le million d’euros dans certains montages institutionnels.

Il faut aussi avoir conscience que, dans ce type de projet, la liquidité est réduite : revendre ses parts avant la fin du projet est difficile (à moins de trouver un autre investisseur intéressé). 

A quel type d’investisseur convient l’option du club deal immobilier ?

Le club deal n’est pas adapté à tous les profils. Il s’adresse avant tout à des investisseurs qui :

• Disposent déjà d’un patrimoine solide et diversifié ;
  
  
• Sont capables d’immobiliser une partie de leur capital sur le long terme ;
  
  
• Acceptent une certaine part de risque.

À défaut, l’exposition peut devenir trop lourde et déséquilibrer votre portefeuille global.