Impayés de loyer : les limites de la saisie sur salaire

Ce qu’il faut retenir en 4 points clés

• La réforme du 1er juillet 2025 permet de déclencher une saisie sur salaire sans passer par le tribunal, avec un simple titre exécutoire ;
• Le positif : l'effet dissuasif constitue le principal avantage pour les bailleurs ;
• Mais attention, la procédure reste fragile, car une contestation du locataire suspend automatiquement la saisie ;
• Certains locataires organisent leur insolvabilité ou deviennent introuvables, ce qui rend toujours certaines procédures longues, coûteuses et souvent peu efficaces.

 

La saisie sur salaire simplifiée en cas d’impayé de loyer

La réforme entrée en vigueur le 1er juillet 2025 marque un tournant dans le traitement des loyers impayés. Elle autorise désormais les bailleurs à solliciter une saisie sur salaire, sans passer par une audience devant un juge. 

Désormais, il suffit de disposer d’un titre exécutoire : un document qui constate officiellement la dette locative, pour confier le dossier à un commissaire de justice. Ce dernier peut alors notifier directement l’employeur du locataire, afin d’amorcer les retenues mensuelles sur salaire.

Ce qui est intéressant dans cette réforme, c’est surtout l'impact dissuasif sur le locataire : le simple fait de savoir qu’un propriétaire peut débiter une partie de son salaire, sans passer devant le tribunal, peut suffire à faire pression sur les mauvais payeurs.

Quelle différence avec l’ancienne procédure en cas d’impayés de loyers ?

Avant le 1er juillet, un propriétaire devait d’abord obtenir une décision de justice condamnant le locataire à régler ses dettes, et si nécessaire, autorisant son expulsion. 

Ensuite, une seconde décision judiciaire était nécessaire pour permettre au bailleur de procéder à une saisie sur salaire. À cela s’ajoutaient des étapes obligatoires, comme l’envoi de commandements de payer par un commissaire de justice avant et après le jugement.

✅ Désormais, il n’est plus obligatoire de passer par le tribunal pour engager une saisie sur salaire.

En revanche, il faut toujours obtenir un titre exécutoire, ce qui peut prendre quelques semaines. 

Dans ce contexte, la garantie loyers impayés reste incontournable, notamment pour vérifier la solvabilité des locataires et faire appel à un commissaire de justice.

Trop de propriétaires surestiment encore leur capacité à récupérer les loyers impayés sans accompagnement.

La nouvelle procédure pour déclencher une saisie sur salaire en cas d’impayé de loyer

Etape 1 : obtenir un titre exécutoire

Avant toute chose, le bailleur doit disposer d’un titre exécutoire constatant la dette locative. Si le montant impayé est inférieur ou égal à 5 000 euros, une procédure simplifiée peut être engagée directement auprès d’un commissaire de justice. 

En revanche, si la somme dépasse ce seuil, il faut saisir le juge des contentieux de la protection par le biais d’une injonction de payer.

Etape 2 : adresser un commandement de payer

Une fois le titre exécutoire obtenu, le propriétaire mandate un commissaire de justice pour signifier un commandement de payer au locataire. Celui-ci a alors un mois pour réagir. 

Trois options s’offrent à lui : régler la dette, négocier un échéancier ou contester la demande auprès du juge de l’exécution. 

Cette contestation suspend automatiquement la suite de la procédure.

Etape 3 : désigner un commissaire de justice

Le commissaire de justice en charge du dossier devient responsable de la saisie des sommes dues. C’est lui qui collecte les montants retenus sur le salaire du locataire et les reverse au bailleur.

Etape 4 : signifier la saisie à l’employeur

Dans les 3 mois suivant le commandement de payer, le commissaire de justice transmet un procès-verbal de saisie à l’employeur du locataire. Ce document est également inscrit au registre numérique des saisies sur rémunération, dès le jour de la signification ou le premier jour ouvrable suivant. 

Etape 5 : informer le locataire

Le locataire doit être notifié de la saisie sur salaire dans un délai de huit jours après l’envoi du PV à son employeur. Cette notification marque le point de départ de l'exécution effective de la saisie.

Les limites de la réforme

Si la réforme de 2025 promet un recours plus simple à la saisie sur salaire, les locataires disposent encore de moyens légaux pour ralentir, voire empêcher, la mise en œuvre de la mesure.

Des locataires qui freinent la procédure

Une fois le commandement de payer délivré, le locataire dispose d’un mois pour réagir. Il peut choisir de régler la dette ou de proposer un plan d’apurement. 

Mais surtout, il a la possibilité de contester la saisie devant le juge de l’exécution, ce qui a pour effet immédiat de suspendre la procédure. Dans certains cas, cela suffit à retarder l'échéance de plusieurs semaines, voire plusieurs mois.

Autre difficulté : certains locataires organisent leur insolvabilité apparente, par exemple en dissimulant des revenus, en réalisant des virements vers d'autres comptes, ou l’absence volontaire de contrat de travail déclaré. 

Le traitement des situations complexes

Les situations les plus complexes d’impayés de loyer ne résistent pas à la saisie sur salaire. Dans ce type de cas, le bailleur parvient souvent à récupérer son bien, mais il n’est pas rare qu’ils soient contraints d’abandonner les loyers impayés.

C’est notamment le cas pour un locataire qui devient invisible pour les services de recouvrement.

Les avocats interrogés sur ce type de cas évoquent des procédures épuisantes, longues et coûteuses...