Investissement locatif : quelle stratégie privilégier en 2026 ?

Ce qu’il faut retenir en 4 points clés

• Agir à contre-courant des croyances collectives peut créer des opportunités d’investissement intéressantes ;
• Les taux actuels sont perçus comme élevés uniquement par comparaison avec une période de taux anormalement bas ;
• La rentabilité réelle s’évalue à l’aune de l’inflation et dans une stratégie patrimoniale globale ;
• Les décisions d’investissement doivent se baser sur une analyse autonome, indépendante des opinions dominantes.

Est-ce encore intéressant d'investir dans l'immobilier en 2026 ?

Certains vous diront qu’avec des taux à 3,5 %, il n’est plus intéressant d’investir dans l’immobilier locatif à crédit.

On entendra aussi que si, en prime, la fiscalité se durcit, le bailleur n’a plus grand-chose à se mettre dans la poche.

Sauf que ces opinions collectives s’auto-alimentent tel un effet boule de neige. En plus, elles sont totalement sorties de leur contexte.

Mais aussi surprenant que ça puisse paraître, on sait tous qu’un investisseur doit savoir agir à l’inverse de la pensée collective. 

Autrement dit, si mon voisin et son groupe d’amis pensent qu’il vaut mieux s’abstenir d’acheter un appartement pour le louer, c’est justement là que je dois me lancer. Ou du moins, creuser l’idée.

Stratégie d'investissement : comprendre les cycles émotionnels

N’oublions pas que : 

• C’est lorsque les investisseurs se retirent du marché que les meilleures décotes apparaissent ;
• En immobilier, les cycles émotionnels fonctionnent de la même manière qu’en Bourse.

Et si on y regarde de plus près, les taux ne sont pas vraiment hauts. Cette illusion est alimentée par la fin d’une période historique d’anomalie : le financement gratuit. 

Mais est-ce vraiment sain de baser tout un projet sur un seul critère de taux ou de fiscalité ? 

Les rumeurs et illusions relatives au marché du locatif

Depuis que j’exerce dans le milieu de l’immobilier, je ne cesse de dire qu’on agit selon un ensemble de micro-critères, dans un patrimoine global.

Les rumeurs et illusions collectives n’ont jamais été de bons conseils.

Par exemple, on sait que le taux d’emprunt doit aussi s’évaluer au regard de l’inflation (mais pas seulement). Un taux, bon ou mauvais, s’évalue correctement après diminution de l’inflation.

Autrement dit, mieux vaut rembourser un prêt de 2 % quand l’inflation est à 2 %, qu’emprunter à 0,5 % dans une économie sans inflation. Parce que en face, les revenus locatifs progressent pendant que le capital à rembourser diminue chaque mois.

Seul le recul nous dira si la période 2026-2030 aura été favorable ou non à l’investissement locatif. 

Il y a aussi fort à parier que si l’opinion collective juge qu’elle ne l’a pas été, elle le sera pour la poignée d'investisseurs qui aura mené une analyse autonome.

Il me paraît bon de rappeler que quand on analyse des chiffres, il faut prendre le temps de le faire en dehors de toute pensée parasite et au regard d’une stratégie personnelle globale.