Marché immobilier : un risque de saturation à prévoir pour 2027

Le précédent de la loi de Robien : un scénario qui se répète

50 000 € de perte immobilière, pour 10 000 € d'impôts économisés. Le bilan faisait froid dans le dos.

À l'époque (il y a 20 ans maintenant), un investisseur avait acheté un appartement neuf sous la loi de Robien. Puis 9 ans plus tard, arrivé au terme du délai de détention obligatoire, il a voulu revendre.

Outre la localisation du bien, le véritable problème était le suivant : sur quelques kilomètres carrés, plusieurs milliers de logements similaires étaient sortis du sol, en même temps.

Certains bailleurs devaient d'ailleurs proposer des "loyers offerts" pour espérer trouver des locataires après la livraison.

Cet effet, c'est un mécanisme bien connu quand plusieurs investisseurs suivent un même calendrier fiscal : mise en location et revente au même moment.

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Une échéance Pinel importante prévue pour 2027

Ce risque de saturation ponctuelle plane sur certains micro-marchés à partir de 2027. Surtout là où des programmes ont été livrés en masse vers 2014-2015, au lancement du dispositif Pinel.

On s'attend donc à un pic de décisions patrimoniales 12 ans plus tard.

Plusieurs biens comparables vont certainement être mis en vente dans un laps de temps très court. Et si 10 appartements de deux pièces apparaissent en même temps, sur le même secteur, la concurrence agit immédiatement :

• Les délais de vente sont plus longs ;
• Les marges de négociation augmentent ;
• On distingue une hiérarchisation entre les lots (étage, luminosité, DPE, etc.).

Aussi, un logement de 2015 reste attractif, mais il s'évalue désormais face à des programmes plus récents (qui n'ont évidemment pas les mêmes exigences énergétiques qu'à l'époque).

Comment anticiper la saturation d'un micro-marché ?

La saturation est loin d'être une fatalité. Par contre, elle doit impérativement s'anticiper sur un micro-marché concurrentiel.

Les zones qui seront à surveiller sont celles liées à des projets d'aménagement (ZAC/écoquartier, reconversion de friches), situées en zone tendue, et principalement en métropole.

Pour les propriétaires concernés, plusieurs stratégies peuvent être envisagées :

• Anticiper la revente avant 2027 pour éviter l'embouteillage du marché ;
• Conserver le bien en location au-delà de la période obligatoire si la rentabilité reste satisfaisante ;
• Valoriser le bien (rénovation énergétique, petits travaux) pour se démarquer de la concurrence.