Comment construire un patrimoine immobilier bien valorisé ?

Sécuriser sa situation actuelle avant tout nouvel investissement

Choisir dans quoi investir, ce n'est pas juste acheter au bon endroit. Il est important d'organiser l'ensemble.

Pour cela, avant même de penser au prochain investissement, la situation actuelle doit être solide :

• Disposez-vous d'une trésorerie suffisante pour absorber un imprévu (vacance locative prolongée, gros travaux urgents, impayé) ?
• Vos assurances emprunteur sont-elles toujours adaptées à votre situation ?
• Avez-vous une garantie loyers impayés sur chacun de vos biens ?

Car ce qui est tabou en immobilier, c'est qu'un simple incident non couvert peut absorber plusieurs années de rentabilité.

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Structurer la détention pour préparer la transmission

Ce n'est qu'une fois ces points validés qu'on peut passer à la structuration :

• Comment sont détenus vos biens : en nom propre, en SCI, en indivision ?
• Quel est votre régime matrimonial et qu'est-ce qu'il implique en cas de décès ?
• Avez-vous pensé au démembrement ?

Ce sont des questions qu'on ne devrait pas repousser, car elles peuvent représenter des dizaines de milliers d'euros d'écart en droits de succession. Pour les patrimoines plus conséquents, un montage holding + SCI peut devenir un véritable levier d'optimisation fiscale.

La structuration, c'est donc un sujet pour maintenant.

Optimiser et diversifier pour bâtir sur le long terme

Pour construire un patrimoine solide, il faut aussi optimiser régulièrement ce qui existe déjà :

• Le régime fiscal est-il toujours le bon ?
• Les charges déductibles sont-elles bien exploitées ?
• Le déficit foncier est-il utilisé à son plein potentiel ?

Parfois, investir 30 000 € de travaux dans un bien existant peut rapporter plus qu'un nouvel achat.

Enfin, le dernier point à ne pas négliger est celui de la diversification.

Un patrimoine immobilier composé uniquement de petites surfaces dans la même ville, au même régime fiscal, c'est un patrimoine concentré. Et un patrimoine concentré, c'est un patrimoine fragile.

La fiscalité évolue chaque année, les normes énergétiques se durcissent, les conditions de crédit changent elles aussi… Autrement dit, un montage qui était pertinent il y a cinq ans ne l'est peut-être plus à l'heure actuelle.