Prêt immobilier remboursé, et après : Bourse ou immobilier ?

Que faire quand un prêt est remboursé et qu'une somme se libère ?

Plusieurs scénarios sont possibles selon votre situation :

• Si cette échéance coïncide avec votre départ en retraite, vous choisirez peut-être d'en injecter une partie dans votre budget quotidien. C'est un des plus grands intérêts de l'immobilier locatif.
• Si vous disposez déjà d'un matelas de sécurité (épargne sécurisée comme les livrets ou un fonds euros par exemple), l'idéal est de rentabiliser ce capital en l'injectant dans la croissance de votre patrimoine.

Et si entre l'immobilier et la Bourse, votre cœur balance, sachez qu'il n'existe pas de réponse universelle. Quelques pistes peuvent toutefois éclairer la décision.

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La Bourse : simplicité et performance, mais volatilité

Investir en Bourse, c'est l'option de simplicité. L'époque où on devait sélectionner les actions d'entreprises rentables une par une est révolue.

Aujourd'hui, vous ouvrez un compte, vous achetez un ETF qui suit un indice type S&P 500 ou MSCI World, et vous laissez faire le temps.

Néanmoins, avec la volatilité ambiante, vous n'êtes pas à l'abri de perdre de l'argent très brutalement (oui, même en suivant les plus gros indices boursiers). On l'a notamment constaté récemment à l'annonce des tarifs douaniers par le président américain.

Historiquement, la Bourse affiche un rendement moyen de 8 à 10 % par an (brut) sur le long terme.

Avec l'immobilier, les données peuvent sembler moins attractives, mais ce qu'on oublie souvent, c'est ce qui n'est pas quantifiable. Pour mieux comprendre cet écart, la notion de prime de risque permet d'objectiver la comparaison entre ces deux classes d'actifs.

L'immobilier : valoriser l'existant ou acheter de nouveaux bien ?

On entend souvent dire qu'avec l'immobilier, il sera difficile de tout stopper en un claquement de doigts. Mais est-ce vraiment l'intérêt ? La plupart des investisseurs qui ont compris l'intérêt d'une vision patrimoniale savent que le temps est de leur côté.

Aussi, comme nous l'avons vu récemment, construire un patrimoine solide n'est pas forcément injecter de l'argent pour entretenir le nombre.

Si vous avez d'autres biens en location, il peut être préférable d'emprunter non pas pour un nouvel achat, mais pour faire des travaux et :

• Valoriser ces biens ;
• Effacer votre fiscalité sur les revenus locatifs, grâce à la déduction de charges.

Par exemple, sur 25 000 € de travaux de rénovation énergétique financés à crédit (à un taux avantageux, plusieurs offres en ce moment), vous pouvez déduire jusqu'à 21 400 € sur votre revenu global, soit environ 6 400 € d'économie d'impôt dès la première année si vous êtes dans une tranche à 30 % (et jusqu'à 9 600 € à 45 %).

Si vous prévoyez des travaux plus lourds, ces sommes peuvent effacer vos impôts sur les années suivantes.

C'est un bon exemple de "décision patrimoniale".

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