Ces villes pour investir rentable en bord de mer
18 juillet 2025
Combien coûte un mobil-home et son installation ?
Le prix d’achat d’un mobil-home
Un mobil-home bénéficie d’un prix d’achat nettement inférieur à celui d’un appartement ou d’une maison.
Il faut compter :
- Entre 30 000 et 70 000 € pour un mobil-home neuf selon la gamme choisie ;
- Environ 20 000 € pour un modèle d’occasion en bon état.
Le choix entre neuf et occasion dépendra du budget, mais aussi du niveau de confort et d’équipement attendu. Il faut avoir conscience qu’un mobil-home mal entretenu risque de rester vacant une bonne partie de la saison.
Les frais annexes à prévoir pour investir dans un mobil-home
L’achat du mobil-home n’est que la première étape. Pour le rendre exploitable en location, plusieurs frais viennent s’ajouter :
- La location de l’emplacement, qui représente souvent le plus gros poste de dépense : elle varie entre 3 000 € et 8 000 € par an selon la notoriété du camping, sa localisation et ses équipements ;
- Les frais d’installation du mobil-home (transport, raccordements, mise en service) ;
- Les aménagements extérieurs, comme une terrasse en bois (à condition qu’elle respecte les règles de mobilité imposées par la loi) ;
- Le mobilier et l’équipement intérieur (vaisselle, literie, électroménager, etc.), indispensables pour répondre aux standards de la location saisonnière.
Placer un mobil-home sur un terrain dont vous êtes déjà propriétaire
La législation interdit d’installer un mobil-home sur un terrain dont vous êtes déjà propriétaire. Le Code de l’urbanisme considère le mobil-home comme une résidence mobile de loisirs, ce qui limite strictement son implantation aux terrains de camping, villages de vacances ou parcs résidentiels de loisirs.
L’installation sur un terrain privé (même constructible), est interdite si le mobil-home conserve ses moyens de mobilité (roues, timon, etc.).
Pour contourner cette règle, il faudrait le rendre "immeuble" (fixé au sol), ce qui l’exclurait de la définition légale du mobil-home et l’assujettirait alors aux règles de l’habitat classique, avec permis de construire et la fiscalité associée.
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📢 Ce que dit l’article R111-42 du code de l’urbanisme "Les résidences mobiles de loisirs ne peuvent être installées que : 1° Dans les parcs résidentiels de loisirs spécialement aménagés à cet effet, autres que ceux créés après le 1er octobre 2007 et exploités par cession d'emplacements ou par location d'emplacements d'une durée supérieure à un an ; 2° Dans les villages de vacances classés en hébergement léger en application du code du tourisme ; 3° Dans les terrains de camping régulièrement créés, à l'exception de ceux créés par une déclaration préalable ou créés sans autorisation d'aménager, par une déclaration en mairie, sur le fondement des dispositions du code de l'urbanisme dans leur rédaction antérieure au 1er octobre 2007 ou constituant des aires naturelles de camping." |
Quels revenus espérer de la location d’un mobil-home ?
Des revenus saisonniers attractifs en haute saison
En haute saison, la location d’un mobil-home peut rapporter entre 700 € et 1 200 € par semaine selon le standing du camping, la région et les prestations incluses. Cela signifie qu’un mobil-home bien situé et bien équipé peut générer plusieurs milliers d’euros durant l’été.
Hors saison, les revenus chutent considérablement.
Dans les zones moins touristiques ou les campings qui ferment une partie de l’année, les semaines louées se font plus rares, ce qui diminue la rentabilité globale sur l’année.
Un taux d’occupation très variable
La rentabilité d’un mobil-home dépend en grande partie de son taux d’occupation qui peut atteindre 70 à 90 % en haute saison, mais retombe souvent autour de 20 à 30 % le reste de l’année.
Il est donc essentiel de choisir un camping ouvert sur une longue période, voire toute l’année, pour lisser les revenus sur plusieurs mois.
Autre facteur à prendre en compte : la concurrence.
Dans les campings très touristiques, de nombreux mobil-homes sont proposés à la location. Pour éviter les semaines vacantes, il sera important de vous démarquer en proposant un logement bien entretenu, joliment décoré et bien noté.
Quel taux de rentabilité peut-on espérer avec un mobil-home ?
Vous l’avez compris, le taux de rentabilité d’un mobil-home en location varie selon plusieurs facteurs (emplacement, niveau de gestion, saisonnalité, frais annuels…).
Toutefois, voici des ordres de grandeur réalistes :
- Une rentabilité brute estimée entre 8 % et 12 % si le mobil-home est bien situé et correctement loué en haute saison.
- Cette rentabilité peut chuter à 3–5 % si le taux d’occupation est faible, que le camping impose des frais élevés ou que la gestion est déléguée avec de fortes commissions.
- En moyenne, un propriétaire gagne environ 2 800 à 3 000 € net par an selon les chiffres communiqués par certaines conciergeries.
Mais attention, ces chiffres sont à prendre en compte avant amortissement de la valeur du bien, qui ici se déprécie rapidement. Un mobil-home doit donc être vu comme un placement à rentabilité immédiate, sur 5 à 10 ans maximum, et non comme un actif patrimonial.
Les paramètres qui influencent la rentabilité
L’emplacement
C’est le critère numéro un. Un mobil-home bien situé, dans un camping réputé, proche de la mer ou d’un site touristique, attirera naturellement plus de vacanciers.
Vous devrez aussi vérifier que le camping soit ouvert une grande partie de l’année : certains ferment jusqu’à six mois, ce qui limite drastiquement le potentiel de rentabilité.
Enfin, mieux vaut éviter les campings de luxe dont les charges d’emplacement pèsent lourdement sur la rentabilité.
Le modèle et l’état du mobil-home
Un mobil-home moderne, bien équipé et bien décoré se louera plus facilement, et à un tarif plus élevé.
Pour optimiser la rentabilité, il faut donc veiller à maintenir le mobil-home en bon état : peinture, mobilier, électroménager, literie…
Le tout doit répondre aux attentes des voyageurs, qui comparent facilement les offres en ligne.
La gestion locative du mobil-home
Gérer soi-même son mobil-home (accueil, ménage, états des lieux, réponses aux locataires) permet d’augmenter les marges. Mais cela demande du temps, de la disponibilité et une bonne organisation.
Beaucoup de propriétaires délèguent cette gestion à un camping ou une conciergerie. Toutefois, les commissions peuvent grimper jusqu’à 30 à 50 % des loyers dans certains cas.
Quelle taxation pour maximiser la rentabilité d’un mobil-home en location ?
Le mobil-home est juridiquement considéré comme un bien mobilier, et non immobilier. Il échappe donc à plusieurs taxes habituellement associées à la location de logement :
- Pas de taxe foncière ;
- Pas de taxe d’habitation ;
- Pas de frais de notaire lors de l’achat.
En revanche, la taxe de séjour reste obligatoire. Elle est à reverser à la commune où se situe le camping, selon le barème fixé localement (en général entre 0,50 € et 4 € par nuit et par personne, selon la commune et le type de logement).
Les limites de ce type d’investissement
Malgré des revenus locatifs intéressants en haute saison et une fiscalité avantageuse, l’investissement dans un mobil-home présente plusieurs inconvénients.
Et pour cause, il s’agit d’un placement atypique, dont la rentabilité dépend de nombreux paramètres et peut se révéler fragile à long terme.
Une perte de valeur rapide
Contrairement à un bien immobilier classique, un mobil-home perd rapidement de la valeur. La décote est estimée à 30 % dès la première année, puis environ 10 % par an les suivantes. En une quinzaine d’années, sa valeur résiduelle devient quasi nulle.
Il faut donc viser une rentabilité rapide, idéalement sur une période de 7 à 10 ans, pour compenser la perte de valeur et éviter une revente à perte.
La location de l'emplacement
Le mobil-home ne peut être installé que dans un camping ou un parc résidentiel de loisirs. Cela signifie que l’investissement est liée à un contrat de location d’emplacement, renouvelable chaque année.
De plus, le gestionnaire du camping peut, à tout moment :
- Augmenter les loyers de la parcelle ;
- Limiter ou interdire la sous-location ;
- Imposer le remplacement du mobil-home après un certain âge.
Non éligibles aux taux immobiliers
Enfin, le mobil-home n’étant pas un bien immobilier, les banques ne proposent pas de crédit immobilier pour ce type d’achat. Il faut souvent recourir à un crédit à la consommation, à taux plus élevé, ou payer comptant.
Cela limite la capacité à recourir à l’effet de levier, pourtant clé dans l’immobilier locatif classique
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