Valoriser un bien immobilier grâce à la surélévation

Pour valoriser un bien immobilier, on ne peut se reposer seulement sur sa prise de valeur naturelle. Parmi les nouvelles stratégies de valorisation, on retrouve notamment l'extension verticale. Une stratégie émergente issue de l'exploitation des signaux faibles du marché... On vous explique.

Les opportunités offertes par la surélévation

La capacité à repérer les petites évolutions règlementaires permet souvent d'optimiser la valorisation d'un bien immobilier à long terme.

Et justement. A ce titre, deux changements majeurs méritent notre attention :

• La suppression du coefficient d’occupation des sols (COS) par la loi Alur en 2014 ;
• L’objectif zéro artificialisation nette (ZAN) inscrit dans la loi Climat et Résilience.

La suppression du COS a ouvert de nouvelles perspectives aux propriétaires : il est désormais possible d’augmenter la constructibilité d’une parcelle.

Néanmoins, les PLU veillent toujours au grain : il reste obligatoire de respecter certaines règles d’urbanisme comme la hauteur maximale autorisée, le coefficient d’emprise au sol (CES), les normes d’accessibilité PMR ou encore les obligations de stationnement.

La surélévation, une stratégie patrimoniale à part

Avec l'objectif ZAN, construire de nouveaux logements sans consommer de terres naturelles devient une priorité nationale. 

Tout le problème est là : le foncier disponible en ville se raréfie et la surélévation de bâtiments constitue un enjeu de valorisation à exploiter.

👉 En parallèle, cette évolution réglementaire s’accompagne de plusieurs phénomènes qui accentuent la tendance :

• La pénurie croissante de logements dans les grandes agglomérations ;
• La complexification des procédures administratives pour les nouveaux projets ;
• Le ralentissement du marché de l'immobilier neuf.

Tous ces éléments laissent entrevoir des opportunités à saisir via la surélévation de bâtiments déjà existants.

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Le potentiel de valorisation immobilière par la surélévation

Surélever une maison permet de créer de nouveaux mètres carrés habitables sans acquisition foncière supplémentaire. Autrement dit, il s'agit d'un moyen d'offrir de la valeur à un patrimoine sans impacter le terrain.

Le coût moyen d’un projet de surélévation varie entre 1 000 € et 2 500 € par mètre carré, en fonction de la complexité technique et de la localisation du bien.

Et le retour sur investissement est souvent plus attractif qu'on pourrait l'espérer. 

Les règles d’urbanisme à respecter 

Même si la suppression du COS facilite les projets de surélévation, plusieurs contraintes restent à prendre en compte pour optimiser les réussites d'un tel projet :

• Le respect de la hauteur maximale fixée par le plan local d’urbanisme (PLU) ;
• Le respect du coefficient d’emprise au sol ;
• La conformité aux normes d’accessibilité et aux règles de sécurité incendie ;
• L'intégration du projet dans l'environnement urbain.
  
  Enfin, pour un projet en copropriété, l’accord de la majorité qualifiée des copropriétaires est nécessaire.

Vous l'avez compris, observer l'état du marché ainsi que les évolutions peut nous permettre d'anticiper certaines tendances pour maximiser la valorisation d'un patrimoine.