Comment et pourquoi faire classer son meublé de tourisme ?
19 septembre 2025
En moyenne, la décote observée pour un bien vendu occupé tourne autour de 10 %. Ceci étant dit, il existe de fortes disparités selon le profil du locataire en place.
Par exemple, un studio loué à un senior de plus de 65 ans avec de faibles revenus pourra subir une décote de 20 à 25 %, car le locataire ne peut être évincé facilement grâce à son statut de protection.
Plusieurs facteurs expliquent cette décote.
D’abord, l’acquéreur perd la possibilité d’occuper personnellement le logement dès la signature de l’acte. On supprime donc une grande partie de la cible d’acheteurs.
Ensuite, tant que le bail est en cours, il ne peut pas engager de gros travaux, ni modifier les conditions de location.
Si le logement est vendu à un investisseur, celui-ci analysera la rentabilité locative en fonction du loyer actuel, des charges, et du temps restant avant la fin du bail. Plus ces paramètres sont contraignants, plus la décote est élevée.
Même si la décote est parfois inévitable, plusieurs moyens peuvent permettre de la réduire, voire de la neutraliser.
Dans ce contexte, le profil du locataire en place est un élément important. Plus le locataire est stable et bon payeur moins la décote sera élevée (sous réserve que votre acheteur soit un investisseur).
A vous de prouver que ce locataire est en place depuis plusieurs années, sans incident de paiement.
Aussi, dès l’annonce, vous ne devez pas présenter le bien occupé comme une contrainte, mais comme une opportunité financière immédiate.
Pour cela, il est important de calculer et de mettre en avant le taux de rentabilité de l’investissement avec toutes les données à jour pour permettre d’établir ce calcul.
Si ce taux est compétitif par rapport à d’autres placements ou à la moyenne locale, il peut compenser l’effet de la décote.
Il est évident que les investisseurs sont les acheteurs à cibler.
Dans ce contexte, un logement loué avec un bon rendement brut (souvent entre 4 % et 6 % selon les zones) peut tout à fait se vendre sans décote, voire à un prix équivalent à un bien vide si la rentabilité est jugée intéressante.
Pour séduire un investisseur, le bien doit être perçu comme un produit locatif performant.
Cela passe par une communication sur :
Plus le dossier est complet, mieux le potentiel acheteur pourra évaluer la rentabilité du bien.
Il s’agira ici de vendre une fiche de rendement.
💡Bon à savoir : Certains acteurs spécialisés, comme les plateformes de revente de biens loués (ex : Trackstone), proposent d’ailleurs des services complets pour cibler uniquement des investisseurs avertis et leur présenter des biens en toute transparence. Enfin, il faut tenir compte de la nature du bien. Une petite surface en zone tendue (studio à Paris, T2 à Lyon, etc.) attire naturellement des profils d’investisseurs. Ces biens se louent facilement, affichent peu de vacance locative et leur gestion est simplifiée. Dans ce cas, la décote est souvent minimale. |