Tokenisation d’un bien immobilier : c’est quoi ce phénomène ?

La tokenisation immobilière, c'est quoi exactement ?

Vous avez certainement déjà entendu parler de la « tokenisation immobilière ». Vous savez, cet article LinkedIn qui vous propose d'investir dans un immeuble à Detroit à partir de 50 dollars via la blockchain.

Sans baigner dans le monde de la DeFi (cryptos), on connaît déjà bien le concept (qui n'a rien d'innovant en soi).

La tokenisation consiste à fractionner un bien immobilier en parts numériques (les « tokens »), enregistrées sur une blockchain. Chaque token représente une fraction du bien et donne droit à une part des loyers, voire à une plus-value à la revente.

Les revenus sont souvent versés chaque semaine ou chaque mois, directement dans un portefeuille crypto, en stablecoin (l'équivalent numérique du dollar).

Certaines plateformes tokenisent différents biens pour des rendements affichés entre 7 % et 11 %, alors que la moyenne des SCPI classiques tourne autour de 4 à 5 % par an.

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Ce que la blockchain change vraiment par rapport à une SCPI

Mais alors, qu'est-ce que la blockchain change vraiment par rapport à une SCPI ? Trois éléments principaux :

• Le registre des propriétaires est public et infalsifiable (au lieu d'être tenu par une société de gestion) ;
• La revente peut théoriquement se faire sans passer par un intermédiaire ;
• Et les loyers sont versés automatiquement par un programme (le fameux « smart contract »), parfois chaque semaine.

Finalement, la blockchain remplace surtout le rôle administratif de tenue de registre. Elle ne crée pas de valeur supplémentaire sur le bien lui-même.

Un cadre juridique encore en construction

Le cadre juridique français n'est pas (encore) aligné sur cette promesse. La blockchain n'est pas reconnue comme un registre foncier officiel.

Autrement dit, vous pouvez détenir 1 000 tokens d'un appartement parisien sans pour autant en être juridiquement propriétaire au sens du Code civil. Vous avez donc une « exposition économique » au bien, c'est tout.

Pour contourner ce blocage, les plateformes passent par une SCI ou un fonds qui détient le bien : les tokens représentent alors des parts de cette société, mais pas le bien lui-même.

L'AMF encadre ces opérations via deux statuts (PSAN pour les actifs numériques, PSFP pour le financement participatif), et le règlement européen MiCA en vigueur depuis 2023 harmonise certaines règles.

Comme vous l'avez compris, le cadre reste en construction.

Avant de se laisser séduire par quoi que ce soit, il faut avoir conscience qu'il n'y a pas de propriété réelle, aucun levier bancaire possible, un risque de faillite des plateformes et une certaine volatilité.