Quand risque-t-on d’être requalifié en marchand de biens ?

"Marchand de biens", c'est une activité

On entend souvent parler de ce que change une requalification en marchand de biens.

Mais la véritable question est sans doute ailleurs : dans quels cas risquez-vous de l'être, sans l'avoir voulu ?

Car contrairement aux idées reçues, le marchand de biens n'est pas un statut juridique.

C'est une activité, parfois qualifiée comme telle par l'administration fiscale et la jurisprudence. Elle peut vous être appliquée d'office, et rétroactivement, si vous enchaînez les achat-reventes.

Pour subir cette requalification, il faut cumuler deux conditions :

• D'abord l'intention spéculative : avez-vous acheté pour revendre avec profit, plutôt que pour conserver ? Cette intention s'apprécie dès l'acquisition, et non au moment de la revente.
• Ensuite, le caractère habituel, qui se mesure au nombre et à la fréquence des opérations.

C'est difficile à évaluer, car il n'existe aucun seuil officiel. Par exemple, 4 cessions en deux ans ont déjà suffi à entraîner une requalification.

Et c'est en SCI que ce risque est le plus embêtant : par nature, son objet est civil, donc incompatible avec une activité commerciale d'achat-revente. Du coup, la requalification ne touche pas que l'opération : c'est toute la société qui bascule à l'IS.

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Combien coûte une requalification en marchand de biens ?

Reste à comprendre ce que ça coûte. Une fois requalifié, vous perdez le régime des plus-values des particuliers : plus d'abattements pour durée de détention.

Votre gain devient un bénéfice commercial.

Pour une personne physique, il est soumis au barème de l'impôt sur le revenu sans abattement. Pour une société, il est soumis à l'impôt sur les sociétés (15 % jusqu'à 42 500 €, puis 25 %).

Il faut aussi compter la TVA et, bien souvent, le risque d'un rappel d'impôt sur plusieurs années.

Pour finir, comme vous êtes désormais considéré comme un professionnel, vous ne pouvez plus vous abriter derrière la clause « vendu en l'état ». Vous répondez désormais des vices cachés.

Comment anticiper le risque de requalification ?

Si vous multipliez les achats-reventes, il vaut mieux éviter de subir la requalification et choisir de l'anticiper :

• Soit vous structurez l'activité en marchand de biens dès le départ, en connaissance de cause.
• Soit vous espacez vos opérations et documentez votre intention patrimoniale (mise en location réelle, durée de détention).