LMNP ou SCI à l’IS : quelle stratégie choisir pour 2026 ?

Ce qu’il faut retenir en 4 points clés

• La réforme fiscale de 2025 supprime l’avantage des amortissements en LMNP lors de la revente ;
• Le LMNP conserve néanmoins un atout fiscal fort grâce aux abattements pour durée de détention ;
• La SCI à l’IS permet de réinvestir les bénéfices dans une logique de croissance patrimoniale à long terme ;
• Le choix dépend du profil : LMNP pour des revenus complémentaires, SCI à l’IS pour une stratégie patrimoniale.

 

La réforme 2025 : un tournant pour le LMNP

La perte d’un atout fiscal majeur pour le LMNP 

Pendant longtemps, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) était la stratégie favorite des investisseurs particuliers. 

Et pour cause, il offrait la possibilité d’amortir le bien immobilier et son mobilier, tout en profitant à la revente d’un calcul de plus-value particulièrement avantageux. 

Avant, les amortissements déduits pendant l’exploitation n’étaient pas réintégrés dans le calcul de la plus-value. Autrement dit, l’investisseur bénéficiait d’un double levier : 

• D’un côté, une réduction des revenus imposables chaque année ; 
• Et de l’autre, une fiscalité très douce lors de la cession du bien.

Malheureusement, comme vous le savez, cet avantage a pris fin avec la loi de finances 2025. 

Depuis le 1er janvier, les amortissements pratiqués doivent désormais être réintégrés dans le calcul de la plus-value. Autrement dit, la base imposable à la revente est plus élevée qu’avant. 

Alors, faut-il abandonner définitivement le LMNP ?

👉 Ce qui est important de relever, c’est que le LMNP s’aligne maintenant sur les règles déjà en vigueur pour les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés (SCI à l’IS).

En pratique, cette réforme met donc un terme à ce que beaucoup considéraient comme un “cadeau fiscal” réservé aux investisseurs en LMNP. 

Faut-il pour autant tourner le dos au LMNP ? Nous sommes formels : non, pas nécessairement. 

Car si le statut a perdu son avantage historique lié aux amortissements, il conserve un atout important : les abattements pour durée de détention. 

Ces abattements qui augmentent progressivement au fil des années, permettent de réduire la fiscalité lors de la revente. C’est là que réside aujourd’hui la véritable force du LMNP, en particulier pour les investisseurs ayant une vision de long terme.

Comparaison LMNP vs SCI à l’IS pour 2026

Pour comprendre l’impact concret de la réforme, rien ne vaut une mise en situation chiffrée. Prenons un exemple réaliste afin de comparer, à la lumière des nouvelles règles, la fiscalité d’une revente en SCI à l’IS et en LMNP.

• Imaginons un investisseur qui a acheté en 2013 un appartement neuf pour 300 000 euros frais inclus. Douze ans plus tard, en 2025, il revend ce bien 400 000 euros.
• Pendant toute la période de détention, il a pratiqué 100 000 euros d’amortissements.

Scénario fiscal SCI à l’IS

Dans le cadre d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés, la plus-value ne se calcule pas sur le prix d’achat initial, mais sur la valeur nette comptable. Celle-ci correspond au prix d’acquisition diminué des amortissements déjà pratiqués. 

Dans notre exemple, la valeur nette comptable est de 200 000 euros (300 000 – 100 000). La plus-value imposable est donc de 200 000 euros, puisque l’investisseur revend son bien 400 000 euros.

Cette plus-value est soumise à l’impôt sur les sociétés. Le calcul s’effectue donc par tranches : 

• Les premiers 42 500 euros sont taxés à 15 %, ce qui représente 6 375 euros d’impôt.
• Le reste, soit 157 500 euros, est imposé au taux normal de 25 %, soit 39 375 euros.
• Au total, l’investisseur doit s’acquitter de 45 750 euros d’impôt. Il lui reste donc 154 250 euros de bénéfice net dans la société. 

👉 Mais attention, si cet argent doit être versé à titre personnel (s'il veut récupérer cet argent), il faut ajouter une deuxième couche d’imposition : la flat tax de 30 %. Appliquée aux 154 250 euros, elle représente 46 275 euros. Au final, l’investisseur perçoit donc réellement 107 975 euros.

Scénario fiscal LMNP

Voyons maintenant ce qui se passe avec le même scénario en LMNP. 

Depuis la réforme, les amortissements sont eux aussi réintégrés dans le calcul de la plus-value. 

• Le point de départ est donc identique : une plus-value brute de 200 000 euros. Mais la différence vient des abattements pour durée de détention. 
• Après douze ans, l’investisseur bénéficie d’un abattement de 36 % pour l’impôt sur le revenu. La base imposable tombe ainsi à 128 000 euros. 
• Avec un taux de 19 %, l’impôt dû s’élève à 24 320 euros. 
• Pour les prélèvements sociaux à 17,2 %, l’abattement est moins généreux. Après douze ans, il atteint environ 9,9 %. La base taxable reste donc de 180 200 euros et l’impôt s’élève à 30 594 euros. 
• L’ensemble des taxes représente 54 914 euros.
• L’investisseur encaisse alors 345 086 euros nets, directement sur son compte personnel, sans imposition supplémentaire.

La comparaison est sans appel. Dans cet exemple, la SCI à l’IS génère certes un bénéfice conservé dans la société, mais ce bénéfice fond très rapidement lorsqu’on veut le percevoir en tant que particulier. 

Malgré la réforme, le LMNP conserve un net avantage grâce aux abattements pour durée de détention et à l’absence de double imposition. L’investisseur dispose immédiatement d’une somme bien plus élevée dans son patrimoine personnel.

Quel choix pour vos investissements en 2026 ?

Les chiffres parlent d’eux-mêmes : dans l’exemple étudié, le LMNP offre un avantage à la revente grâce aux abattements et à l’absence de double imposition. 

Pourtant, conclure trop vite que le LMNP est toujours préférable est une erreur. Le véritable choix dépend de votre profil d’investisseur et de votre vision patrimoniale à long terme.

Quand privilégier le LMNP ?

Pour un particulier qui détient un ou deux biens locatifs et qui cherche avant tout à compléter ses revenus ou à préparer une retraite plus confortable, le LMNP reste un dispositif très adapté. Sa simplicité administrative, la fiscalité allégée à la revente et l’accès direct au capital net en font une solution efficace et lisible. 

Dans ce cas de figure, les abattements jouent un rôle déterminant.

Quand privilégier une SCI à l’IS ?

En revanche, si l’objectif est de bâtir un patrimoine conséquent avec une logique de croissance, la SCI à l’IS peut offrir plus de flexibilité. Elle permet de conserver les bénéfices dans la société, de les réinvestir dans de nouveaux projets et pourquoi pas de structurer votre portefeuille à travers une holding. 

Dans cette configuration, l’investisseur ne cherche pas à percevoir immédiatement le fruit de ses plus-values, mais à faire travailler la trésorerie accumulée au service de futurs investissements. 

Ce schéma est particulièrement pertinent pour ceux qui développent une activité patrimoniale quasi professionnelle ou qui disposent déjà d’une société commerciale dont les excédents financiers peuvent être redéployés dans l’immobilier.

Le critère décisif réside donc moins dans la comparaison ponctuelle des régimes fiscaux que dans la cohérence globale de votre stratégie : 

• Voulez-vous optimiser la fiscalité à court terme pour dégager du cash personnel ?
• Ou préférez-vous capitaliser sur le long terme en alimentant une machine d’investissement capable de s’autofinancer ? 

Conclusion

Les dispositifs jugés avantageux aujourd’hui peuvent perdre de leur attrait demain. La réforme 2025 en est la preuve. S’engager dans une SCI à l’IS suppose aussi d'anticiper les stratégies à long terme, notamment pour éviter les montages artificiels qui pourraient être ciblés par l’administration fiscale. À l’inverse, rester en LMNP demande une vigilance constante sur les calculs, car de nombreux simulateurs en ligne n’ont pas encore intégré les nouvelles règles !