Indépendants : quel est l’intérêt de louer ou vendre un bien à soi-même ?

Acheter ses murs pour se louer à soi-même : le principe

Pour comprendre l'intérêt de ce type de montage, il faut partir d'une situation simple : vous exercez une activité et payez un loyer pour vos bureaux ou votre local.

Alors au lieu de verser ce loyer à fonds perdus, vous pouvez acheter les murs à titre personnel (ou via une SCI), et votre entreprise vous versera un loyer.

Le premier avantage, c'est que vous connaissez votre locataire. Le risque de vacance et d'impayés est donc totalement maîtrisé.

Sur les locaux commerciaux et les bureaux, les rendements sont souvent supérieurs au résidentiel : il est assez facile d'atteindre 6 à 7 %. Même avec un crédit autour de 4 %, l'opération peut s'autofinancer.

Et pour les contribuables soumis à l'IFI, le bien sortira de l'assiette taxable (car utilisé à titre professionnel).

En revanche, le loyer doit impérativement correspondre au prix du marché.

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Protéger son patrimoine en séparant le bien de l'entreprise

Un autre avantage majeur : après 20 ans, quand le crédit est remboursé, vous êtes propriétaire d'un local qui vous appartient personnellement.

Car d'une part, il n'est pas toujours simple de se faire accorder un financement professionnel par les banques. Mais surtout, si l'entreprise achète les murs et qu'elle fait faillite, le bien tombe dans l'actif liquidable et les créanciers peuvent le saisir.

Détenir les murs à titre personnel (ou via une SCI) permet donc de sécuriser le patrimoine immobilier indépendamment du sort de l'activité.

Et accessoirement, en cas de revente, la taxation de la plus-value sera plus légère à titre personnel qu'à titre professionnel.

La vente à soi-même (OBO) : transmettre et optimiser

Dans le même esprit, il existe un autre montage possible : la vente à soi-même, aussi appelée Owner Buy Out (OBO).

Le principe : vous êtes propriétaire d'un bien locatif, votre crédit est remboursé, et vous êtes donc fortement fiscalisé sur vos loyers. Au lieu de vendre à un tiers, vous créez une SCI avec vos enfants et cette SCI rachète votre bien.

L'intérêt est multiple :

• Vous touchez le prix de vente
• Vous restez propriétaire au sein de la SCI
• Vos enfants deviennent co-propriétaires
• La SCI repart avec des intérêts d'emprunt à déduire des loyers

C'est à la fois une logique de transmission et d'optimisation fiscale.

Mais dans les deux cas (location à soi-même comme vente à soi-même) il faut une vraie justification patrimoniale, et non un montage à but uniquement fiscal.