Fichier national des dettes locatives : où en est-on ?

Qu'est-ce que le fichier national des dettes locatives ?

Le fichier national des dettes locatives serait une base de données qui recenserait les locataires ayant laissé des loyers impayés chez un précédent bailleur. Avant de signer un bail, un propriétaire ou son gestionnaire pourrait ainsi savoir si un candidat a déjà une dette locative non réglée.

Le principe existe déjà dans d'autres secteurs :

• Dans la banque, le FICP (Fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers), géré par la Banque de France, recense les incidents de remboursement caractérisés.
• Dans les télécommunications, le GIE Préventel permet aux opérateurs de repérer les abonnés ayant laissé des factures impayées.

Mais rien d'équivalent n'existe aujourd'hui pour la location. Un bailleur n'a aucun moyen légal de savoir si un candidat a déjà laissé une dette chez un autre propriétaire. Il s'appuie sur les pièces du dossier, alors que les faux dossiers de location se multiplient.

Les listes informelles de « mauvais payeurs » qui circulent parfois entre bailleurs sur les réseaux sociaux sont quant à elles illégales : la CNIL a rappelé que ce type de fichage sauvage n'est pas autorisé.

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Fichier de dettes locatives : que prévoit le gouvernement ?

Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du Logement, a lancé cette idée dans le débat lors d'une table ronde organisée le mardi 8 septembre par la Chambre des notaires du Grand Paris.

Il a lui-même présenté cette piste comme une « réflexion à titre personnel », et non comme un projet de loi.

Le ministre s'est appuyé sur un cas rencontré à L'Haÿ-les-Roses (Val-de-Marne), la ville dont il a été maire : deux bailleurs qui ne se connaissaient pas ont découvert, en discutant, qu'ils avaient eu affaire au même locataire. Sa cible est ce qu'il appelle les "professionnels des impayés", qui enchaînent les locations en laissant des dettes derrière eux.

Deux précisions ont été apportées à l'heure où nous écrivons ces lignes :

• L'inscription serait temporaire. Selon CNews, le ministre a évoqué une remise à zéro une fois la dette payée.
• Le locataire pourrait fournir lui-même l'information. Le bailleur pourrait demander au candidat son « relevé de dette locative », sur le modèle de l'extrait de casier judiciaire exigé pour certains emplois.

Pourquoi le précédent projet a-t-il échoué en 2020 ?

L'idée n'est pas nouvelle. La FNAIM avait porté un projet de fichier baptisé Arthel, recensant les locataires en défaut de paiement, qui devait être alimenté et consulté par les professionnels de l'immobilier.

Annoncé début 2020, il prévoyait d'enregistrer les locataires en retard de loyer de plus de trois mois.

Le projet n'a pas tenu. Il a d'abord été reporté à la suite de son examen par la CNIL, puis abandonné face à l'ampleur des critiques, qui portaient sur les risques de stigmatisation et de discrimination.

Pour Imodirect, cet épisode explique l'essentiel du débat actuel. Dans une prise de position relayée dans la presse, son président Arnaud Hacquart prévient : « Que le ministre s'en saisisse est une bonne nouvelle. Encore faut-il ne pas répéter l'échec de 2020, où le projet a été balayé en quelques jours faute d'avoir été correctement élaboré. »

Le débat porte donc surtout sur la façon dont il serait conçu.

Une évolution positive pour les bailleurs, sous 3 conditions

Interrogé par CNews, Arnaud Hacquart, président-fondateur d'Imodirect, y voit « une mesure efficace et d'équité. Nous demandons la création d'un fichier des incidents de paiement locatif depuis plus d'un an, et nous l'avons formalisée noir sur blanc en avril puis en juin dernier ».

Selon lui, un bailleur est en droit de savoir si un candidat a bien payé ses loyers lors de ses précédentes locations.

Ce soutien est toutefois conditionnel. Un tel outil n'est légitime et efficace que s'il est calqué sur les dispositifs qui fonctionnent déjà, comme le FICP et le GIE Préventel.

Les 3 conditions pour que ce fichier puisse réellement permettre d'améliorer la relation bailleur-locataire : 

1. Un accès réservé aux professionnels agréés

Le fichier ne devrait être consultable ni par les particuliers, ni directement par les propriétaires. Seuls des professionnels agréés, responsables devant leur autorité de tutelle, y auraient accès.

L'objectif est d'éviter le principal reproche fait au projet de 2020.

Selon la position publiée par Esteval, un fichier ouvert devient une liste noire, alors qu'un fichier fermé et encadré par des professionnels responsables reste un outil de prévention.

2. Un seuil d'inscription et une mise à jour en temps réel

Un simple retard de virement, ou un mois difficile après une séparation ou une perte d'emploi, n'aurait pas sa place dans le fichier. Seules y figureraient les dettes significatives, non régularisées et constatées après une procédure.

L'effacement devrait par ailleurs être immédiat et automatique dès que la dette est réglée, sous la responsabilité du professionnel qui a déclaré l'incident.

Rappelons qu'à partir du 1er janvier 2027, les règles de reconnaissance d'un impayé évolueront pour les bénéficiaires des aides au logement. L'impayé pourra notamment être reconnu lorsque la dette dépasse 450 euros ou après trois mois de loyers non payés. Ce repère pourrait nourrir la réflexion.

3. Une contrepartie réelle pour les locataires

Pour que ce fichier soit efficace et exploitable, il ne devrait pas servir uniquement à écarter des candidats.

Tout locataire qui n'y figure pas devrait bénéficier :

• D'une garantie loyers impayés accordée d'office ;
• D'un assouplissement des critères de sélection, avec la fin de l'exigence systématique du CDI, du garant et de revenus équivalents à quatre fois le loyer.

« Sans ces trois conditions, ce n'est plus un outil de confiance, c'est un casier locatif à vie », résume Arnaud Hacquart.

Le fichier peut-il aussi profiter aux locataires ?

Les associations de défense du logement répondent non. Elles redoutent une liste noire qui pénaliserait les ménages victimes d'un accident de la vie et restreindrait l'accès au logement.

Imodirect défend la thèse inverse. Aujourd'hui, la peur de l'impayé pousse de nombreux bailleurs à durcir leurs exigences, et les premiers pénalisés sont des candidats solvables mais atypiques : indépendants, jeunes actifs, familles monoparentales, salariés sans CDI.

Un fichier strictement encadré, assorti d'une garantie automatique, permettrait selon l'entreprise de « rouvrir le marché » à ces profils.

La garantie Visale couvre déjà une partie de ces publics, et ses règles ont été élargies en 2026. Mais elle ne concerne pas tous les locataires.

Le locataire devra-t-il fournir lui-même une attestation ?

Le ministre a évoqué que le locataire pourrait devoir fournir lui-même une attestation. Mais selon le président d'Imodirect, ce serait une mauvaise idée pour deux raisons.

D'une part, car faire porter la preuve par le candidat revient à inverser la charge et à le stigmatiser au moment le plus sensible de son parcours.

Ensuite, on sait que près d'un dossier locatif sur quatre contient déjà une pièce falsifiée, souvent générée par intelligence artificielle. « Une attestation de plus à produire, c'est une pièce de plus à falsifier. La vérification doit être faite par le professionnel, à la source, pas demandée au locataire », poursuit le président d'Imodirect.

C'est la même logique que pour l'assurance loyers impayés : la vérification a davantage de valeur lorsqu'elle est réalisée par un tiers, à partir de sources fiables.

Quand le fichier des dettes locatives pourrait-il voir le jour ?

À ce jour, aucun calendrier n'a été annoncé par le gouvernement. 

On attend notamment encore :

• La mission Grataloup. Vincent Jeanbrun a confié à Sylvain Grataloup une mission consacrée au rééquilibrage des relations entre propriétaires et locataires. Imodirect demande que le fichier soit travaillé dans ce cadre.
• L'avis de la CNIL. Tout fichier recensant des incidents de paiement touche à des données personnelles sensibles.

Imodirect appelle le gouvernement à sortir du « ballon d'essai » et à inscrire le dispositif dans un véhicule législatif. Elle l'adosse à deux réformes qu'elle défend par ailleurs : la généralisation de la garantie loyers impayés et le recours obligatoire à un professionnel agréé pour la gestion locative.

En attendant, comment un bailleur peut-il se protéger des impayés ?

En attendant les différentes mesures, il existe déjà quelques leviers de protection pour le bailleur :

• Vérifier les dossiers à la source. Authentifiez l'avis d'imposition sur le service en ligne de l'administration fiscale, contrôlez la cohérence des bulletins de salaire et contactez l'employeur. Ce sont les premiers réflexes pour repérer un faux dossier.
• Souscrire une garantie loyers impayés, ou recourir à Visale lorsque le locataire y est éligible. C'est aujourd'hui la seule protection qui couvre réellement la perte de loyers et les frais de procédure.
• Réagir dès le premier incident. Plus un impayé est traité tôt, plus les chances de régularisation sont élevées, notamment lorsque le locataire bascule en surendettement.
• Déléguer la sélection et le suivi à un professionnel. Une gestion locative professionnelle combine vérification des pièces, garantie et relances systématiques.

Ce qu'il faut retenir 

• Le fichier national des dettes locatives n'est pour l'instant qu'une piste lancée par le ministre du Logement le 8 septembre 2026, sans texte ni calendrier.
• Un projet similaire, Arthel, a échoué en 2020 faute de garanties suffisantes sur la protection des données et le risque de discrimination.
• Imodirect y est favorable à trois conditions : un accès réservé aux professionnels agréés, un seuil clair avec effacement automatique, et une contrepartie réelle pour les locataires.
• L'entreprise s'oppose à une attestation fournie par le locataire, jugée stigmatisante et facile à falsifier.
• D'ici là, la vérification des dossiers et la garantie loyers impayés restent les meilleures protections des bailleurs.