Peut-on (encore) investir dans une passoire thermique en 2026 ?

La décote brune est une réalité récente sur le marché immobilier

D'abord, rappelons le contexte. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être mis en location.

Et la décote brune est désormais une réalité : les biens mal classés au DPE perdent en valeur à la revente. Les chiffres le prouvent, il y a une vraie différence de prix.

C'est cet écart qui rend l'opération potentiellement rentable : acheter à un prix décoté, rénover sérieusement, et revaloriser le bien en sortie. 

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Une rénovation énergétique sérieuse ne s'improvise pas

Il ne suffit pas de changer les fenêtres et de poser un peu d'isolant. Une rénovation énergétique qui rapporte, c'est souvent un projet global : isolation, ventilation et système de chauffage.

Ces trois postes sont interdépendants.

Et pour savoir quels travaux faire, dans quel ordre et à quel coût, il faut un audit énergétique sérieux.

Pas seulement l'audit réglementaire fourni par le vendeur (qui est souvent générique et peu détaillé), mais un audit réalisé pour votre propre compte, qui projette des scénarios de travaux adaptés à votre projet et à votre budget.

Il faudra accepter d'y accorder entre 800 et 1 500 € selon la surface du bien. Mais à l'échelle d'un investissement de plusieurs dizaines de milliers d'euros en travaux, c'est dérisoire.

Le vrai coût des travaux et l'importance de l'accompagnement

Sur le coût des travaux, il faut être réaliste. Pour une rénovation d'ampleur qui permet de gagner au moins deux classes énergétiques, il faut compter en moyenne autour de 1 000 € du mètre carré (un repère grossier, car c'est parfois bien plus).

Et malheureusement, il y a toujours des imprévus.

Voilà pourquoi au-delà de l'aide financière, l'accompagnateur Rénov' a une véritable utilité. Il aide à structurer le projet, à choisir les bons artisans (RGE), à séquencer les travaux et à mobiliser les bonnes aides au bon moment.

L'opération peut aussi ouvrir droit au doublement du plafond de déficit foncier pour travaux de rénovation énergétique, un levier fiscal supplémentaire à intégrer dans l'équation.