Le régime réel du statut de LMNP regorge d’avantages, mais la déclaration fiscale est redoutée par la plupart des bailleurs. Pour vous éviter des complications avec le fisc, je reviens sur les 5 erreurs les plus fréquemment commises lors de la transmission de la liasse fiscale en LMNP.
Erreur n°1 : confusion sur la date limite de dépôt de la liasse fiscale
Pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) relevant du régime réel d'imposition, la déclaration de la liasse fiscale (formulaire n° 2031 et ses annexes) doit être transmise aux impôts durant la première semaine du mois de mai.
Un délai supplémentaire de 15 jours calendaires est accordé à ceux qui déposent leur déclaration par télétransmission.
En 2025, vous avez jusqu’au 20 mai 2025 pour téléverser votre liasse fiscale LMNP (si vous avez opté pour le régime réel). La date limite est fixée au 5 mai, avec 15 jours supplémentaires en cas de télédéclaration.
Ainsi, le dépôt de la liasse fiscale LMNP ne suit pas le même calendrier que celui de la déclaration de revenus personnels (formulaire 2042). En réalité, la liasse fiscale doit être télétransmise plusieurs semaines avant.
Un retard vous expose à des majorations (entre 10 % et 20 % + des intérêts de retard à régler).
Erreur n°2 : télétransmettre votre liasse fiscale LMNP au mauvais endroit
Pour télétransmettre votre liasse fiscale LMNP, vous devez créer un espace professionnel sur le site impots.gouv.fr.
Beaucoup de contribuables (notamment durant la première année de déclaration) utilisent par erreur leur espace personnel, ce qui empêche la bonne transmission de la déclaration 2031.
Cette erreur n'est pas sans conséquences : elle vous expose à des pénalités pour défaut de dépôt.
Erreur n° 3 : oublier de joindre les annexes comptables
La liasse fiscale ne se limite pas au seul formulaire 2031. Elle doit obligatoirement comporter des annexes comptables : bilans, comptes de résultat, tableaux d'immobilisations, d'amortissements, de provisions, etc.
Dans le cadre du régime réel simplifié (le plus courant en LMNP), il s'agit des formulaires 2033-A à 2033-G.
Dans ce cas, l'administration considère votre déclaration comme incomplète.
Erreur n°4 : déclarer des amortissements supérieurs à la valeur réelle des biens
Certains propriétaires surestiment la valeur des biens amortissables pour maximiser artificiellement les charges déductibles. L'administration fiscale reste très attentive à cet élément.
En cas de contrôle, une valeur déclarative excessive peut entraîner :
- Un redressement fiscal (réintégration de l'excès dans le résultat imposable) ;
- Des pénalités pour manquement délibéré si l'administration estime que l'erreur est volontaire (majoration de 40 %).
Ainsi, votre liasse fiscale de LMNP doit présenter des bases d’amortissement justifiées par des factures ou des évaluations crédibles, surtout pour les meubles et les travaux.
Erreur n°5 : ignorer les obligations de TVA en cas d'activité de para-hôtellerie
Certains loueurs LMNP proposent des prestations de services assimilables à celles relevant de la para-hôtellerie (petits-déjeuners, nettoyage régulier, fourniture de linge, accueil personnalisé).
Dès lors qu'au moins trois services para-hôteliers sont proposés, l’activité est soumise à la TVA.
Aussi, lorsqu’un loueur meublé exerce en réalité une activité para-hôtelière, il sort du cadre LMNP classique et doit produire une liasse fiscale différente.
Dans ce cas, le formulaire 2031-SD doit toujours être utilisé pour déclarer les BIC (même pour la para-hôtellerie), mais le chiffre d'affaires HT doit être déclaré dans les bonnes rubriques (case 5YA ou équivalent selon l'année).
Par ailleurs, les annexes comptables (2033-A à 2033-G ou 2050 à 2059 selon régime simplifié ou normal) doivent laisser apparaître distinctement :
- La TVA collectée sur les ventes ;
- La TVA déductible sur les achats et charges ;
- La TVA due (TVA collectée - TVA déductible).
