PLF 2026 et fiscalité du bailleur : que dit l'amendement ?

 

Le statut du bailleur privé est-il absent du PLF 2026 ? Non.

En réalité, le statut du bailleur privé était absent du texte initial, mais un amendement a été déposé le 23 octobre 2025.

Rappelons un peu les faits. Lors de la présentation du projet de loi de finances 2026 début octobre, le statut du bailleur privé ne figurait pas dans le texte gouvernemental initial. 

L’absence avait d’ailleurs suscité l’incompréhension du secteur, qui attend une refonte claire du cadre fiscal applicable aux revenus fonciers.

Plusieurs mois de travail avaient pourtant été consacrés à ce projet. Deux rapports parlementaires :  

• Celui de la députée Annaïg Le Meur en mai 2024 (« Propositions de réforme de la fiscalité locative ») 
• Celui des parlementaires Marc-Philippe Daubresse et Mickaël Cosson en juin 2025 (« Pour une relance durable de l’investissement locatif »), avaient posé les bases d’une réforme d’envergure.

Après de nombreuses réactions de la part des professionnels de l’immobilier face à l’absence de mention dans le texte, le gouvernement avait rapidement annoncé qu’un amendement serait déposé pour réintroduire le dispositif dans le débat budgétaire.

Voici ce que dit cet amendement 👇

L’amendement gouvernemental sur le statut du bailleur tient-il ses promesses ? Pour l’instant, non.

Le 23 octobre 2025, le ministre du Logement Vincent Jeanbrun a officiellement présenté un amendement pour instaurer le fameux statut de bailleur privé. 

Mais on s'aperçoit que l’objectif n’est plus de soutenir l’investissement locatif en général, mais l’investissement dans le neuf et (un peu) l’ancien à rénover.

Cela dit, on s’y attendait.

Le texte se structure donc autour de deux volets :

• Un mécanisme d’amortissement fiscal pour les logements neufs ;
• Une incitation à la rénovation énergétique des logements anciens.

🔎Voyons ça de plus près.

Le mécanisme d’amortissement pour les logements neufs : intéressant ou non ?

Le premier pilier du dispositif concernerait les investissements locatifs réalisés dans le neuf à partir du 1er janvier 2026.

Ainsi, un bailleur qui achèterait un logement neuf (ou en état futur d’achèvement) s’engagerait à le louer vide pendant au moins 9 ans pour bénéficier d’un amortissement fiscal.

Cet amortissement permet de déduire chaque année 2 % de la valeur du bâti (hors terrain) du revenu foncier imposable. Mais rappelons que, comme la valeur du terrain n’est pas amortissable et représente en moyenne 20 % du prix total, cela équivaut à 1,6 % de la valeur totale du bien par an.

Par exemple, pour un appartement de 300 000 €, dont 240 000 € sont considérés comme valeur du bâti, le propriétaire pourrait déduire 4 800 € par an de ses revenus fonciers.

Néanmoins, le montant de l’amortissement déductible serait plafonné à 5 000 € par an et par foyer fiscal. 

La rénovation énergétique des logements anciens : quoi de neuf ?

Le deuxième volet de l’amendement concerne la rénovation énergétique des logements anciens.

Le texte propose de : 

• Prolonger de deux ans le dispositif exceptionnel de doublement du déficit foncier imputable au revenu global pour les travaux de rénovation énergétique (jusqu’à 21 400 € de dépenses de rénovation énergétique à déduire du revenu global).
• Permettre au déficit foncier d’être reporté sur 8 ans, contre 6 aujourd’hui.

La plus grande déception du PLF 2026 : l’amortissement du LMNP plafonné

Je rappelle qu’un des points clés de cet amendement est de réduire l’écart entre la fiscalité des locations meublées (LMNP) et celle des locations nues.

C’est alors que, de manière plutôt surprenante, le texte prévoit de dupliquer le mécanisme d’amortissement plafonné dans le régime LMNP…

Concrètement, cela signifierait que les loueurs en meublé non professionnels ne pourraient plus déduire librement leurs amortissements comptables : ceux-ci seraient limités à 2 % par an, dans la limite de 5 000 € par foyer fiscal, comme pour les locations nues.

Voici ce que dit le texte : 

Si cette mesure est confirmée, on pourrait définitivement dire que le LMNP n’est plus une niche fiscale..

Néanmoins, peut-être que ce plafonnement ne s’appliquera qu’aux meublés de tourisme. 

Rien n'est joué, les discussions sont encore en cours !

Malgré ces annonces, le texte n’est pas encore finalisé.

Le projet de loi de finances suit actuellement son parcours législatif : après l’examen en commission des finances de l’Assemblée nationale, il sera débattu en séance publique, puis au Sénat.

Les discussions vont sûrement se poursuivre jusqu’à la fin de l’année, pour une adoption définitive du budget et une entrée en vigueur au 1er janvier 2026.

D’ici là, des ajustements sont possibles : taux d’amortissement, plafonds, durée ou type de location concerné...

Plusieurs organisations professionnelles, dont la FNAIM, appellent déjà à des précisions et redoutent que le dispositif reste trop limité pour relancer réellement l’investissement locatif.

À suivre… 😉