Rendement locatif : pourquoi et comment calculer la VAN ?

Ce qu’il faut retenir en 4 points clés

• La valeur actuelle nette (VAN) mesure la rentabilité absolue d’un investissement en euros, en tenant compte du temps et du coût du capital (par exemple en comparaison à une assurance vie) ;
• Une VAN positive indique que l’investissement surpasse un placement de référence ; une VAN négative révèle une rentabilité insuffisante ;
• Le calcul consiste à actualiser les revenus futurs et la valeur de revente, puis à déduire le coût total investi ;
• Des outils en ligne permettent de calculer facilement la VAN sans expertise financière.

 

Qu’est-ce que la Valeur Actuelle Nette pour un investissement locatif ?

Définition de la VAN dans l’immobilier locatif

La valeur actuelle nette (VAN) est un indicateur financier : il mesure la rentabilité d’un investissement en actualisant ses flux de trésorerie futurs. 

Autrement dit, elle permet de savoir combien vaut aujourd’hui l’ensemble des revenus que votre projet locatif générera dans les années à venir, en tenant compte : 

• Du temps qui passe ;
• Et du coût du capital investi.

En immobilier locatif, la VAN compare le rendement de votre investissement avec celui d’un placement garanti, comme une assurance vie. par exemple.

• Si la VAN est positive, cela signifie que votre projet rapporte plus que ce placement de référence. 
• Si elle est négative, l’opération n’est pas rentable sur le plan financier.
  
  

Quelles différences avec les autres indicateurs (rendement brut/net, TRI) ?

On entend souvent parler de rendement locatif brut, net ou net-net.

Ces calculs donnent une idée du rapport entre les revenus locatifs et le coût d’acquisition, mais ils ne tiennent pas compte de la valeur du temps ni des variations du pouvoir d’achat.

La VAN se distingue aussi du taux de rendement interne (TRI). Le TRI est un pourcentage qui exprime la rentabilité moyenne annuelle d’un investissement, tandis que la VAN est un montant en euros qui exprime la valeur du projet aujourd’hui. 

Ces deux indicateurs sont donc complémentaires :

• Le TRI donne une vision relative (en %)
  
  
• La VAN donne une vision absolue (en €)

L’avantage de la VAN est qu’elle intègre l’échéance des flux de trésorerie : elle valorise davantage les revenus proches dans le temps, car ils sont plus certains et moins soumis à l’inflation ou aux aléas économiques.

L’importance de la VAN pour un investissement locatif 

Pour un investisseur, la VAN sert de boussole dans la prise de décision. 

Elle permet :

• D'évaluer la rentabilité réelle d’un projet en tenant compte du temps et du risque
  
  
• De comparer plusieurs investissements entre eux, quelle que soit leur durée ou leur taille
  
  
• De déterminer si un bien immobilier est plus intéressant qu’une autre option d’investissement.

En intégrant l’évolution du pouvoir d’achat, la VAN offre une vision plus réaliste que le simple rendement brut. Elle oblige aussi à envisager des scénarios prudents, basés sur des flux de trésorerie prévisionnels objectifs plutôt que sur des hypothèses trop optimistes.

A lire aussi : Qu'est-ce que le triangle de la rentabilité immobilière ?

Comment calculer la VAN d’un investissement locatif ?

Il est vrai que la formule de calcul de la VAN est impressionnante à première vue.

Pourtant, elle se résume à une idée simple : On additionne tous les revenus que le bien rapportera dans le futur, on les « ramène » à leur valeur d’aujourd’hui, puis on retire le coût d’achat.

Cela permet de savoir, en euros, si l’investissement rapporte plus que le rendement que vous espérez (ou que vous pourriez obtenir ailleurs).

Les étapes de calcul de la VAN

Pour calculer simplement la VAN de votre investissement immobilier, vous pouvez procéder de la manière suivante : 

1. Notez le montant total investi
   Incluez : prix d’achat, frais de notaire, éventuels travaux, ameublement, honoraires…
2. Listez vos revenus nets prévus chaque année
   Prenez les loyers que vous allez toucher et retirez : charges, assurances, taxe foncière, impôts et frais divers.
3. Fixez votre “taux de comparaison”
   C’est le rendement que vous pourriez obtenir avec un placement sûr (livret A, assurance vie…) ou le rendement minimum que vous souhaitez.
4. Ramenez chaque revenu futur à sa valeur d’aujourd’hui
   Un euro reçu dans trois ans ne vaut pas autant qu’un euro reçu tout de suite, car l’inflation et le temps réduisent son pouvoir d’achat.
   Concrètement, on divise chaque revenu futur par un petit facteur lié au nombre d’années et au taux choisi (les simulateurs font ça automatiquement).
5. Ajoutez la valeur de revente du bien
   Si vous pensez revendre à la fin de votre période d’investissement, estimez le prix de vente et ramenez-le à sa valeur d’aujourd’hui.
6. Additionnez tout et retirez le montant investi
   Si le résultat est positif, votre investissement rapporte plus que votre objectif de rendement.

Valeur actuelle nette : exemple de calcul

Prenons un exemple pour mieux comprendre le calcul de la VAN.

• Revenus de l’année 1, ramenés à aujourd’hui : environ 5 770 €
  
  
• Revenus de l’année 2, ramenés à aujourd’hui : environ 5 730 €
  
  
• Revenus de l’année 3 : environ 5 690 €
  
  
• Revente à la fin de l’année 3 : environ 97 810 €
  
  

Total des revenus ramenés à aujourd’hui = 115 000 €
VAN = 115 000 – 100 000 = +15 000 €

Ici, votre projet rapporte 15 000 € de plus que le rendement de référence de 4 %.

Comment interpréter la VAN et l’utiliser pour décider ?

La valeur actuelle nette n’est pas un simple pourcentage. C’est un montant en euros qui détermine si votre investissement vous rapporte plus ou moins que votre objectif de rendement.

Dans ce cadre, 3 scénarios sont possibles : 

La VAN est très utile pour mettre deux investissements en concurrence.

• Par exemple, si deux biens vous plaisent, mais que l’un affiche une VAN de 20 000 € et l’autre de 10 000 €, le premier est théoriquement deux fois plus intéressant en valeur absolue.
  
  
• Attention : comparez toujours avec le même taux d’actualisation pour que la comparaison soit juste.

Même si elle est très pertinente, la VAN reste un indicateur théorique.

Elle dépend :

• De vos estimations de loyers et de charges (qui peuvent évoluer)
  
  
• Du taux d’actualisation choisi
  
  
• Et d’hypothèses sur la revente future du bien.