Le top 10 des villes les moins chères pour investir dans l’immobilier

Ce qu’il faut retenir en 4 points clés

• Saint-Étienne, Perpignan et Limoges affichent les prix au m² les + faibles, pour des rendements locatifs souvent supérieurs à 7 % ;
• Les villes étudiantes comme Nancy, Le Mans ou Clermont-Ferrand ont une bonne place dans ce classement. Atouts : villes étudiantes, forte demande, pas de vacance ;
• Le potentiel de revalorisation est important : projets urbains et dynamiques locales ;
• Ces marchés intermédiaires permettent de viser un rendement brut souvent bien supérieur à celui des grandes métropoles.

Le classement des villes les moins chères en 2025

Sources : Observatoire PAP ; MeilleursAgents 

De meilleures opportunités dans les villes intermédiaires

Les prix les plus bas se trouvent majoritairement dans des villes de taille intermédiaire, souvent anciennes cités industrielles ou universitaires de province (ex. Saint-Étienne, Besançon, Le Mans). 

Il faut dire qu’en 2025, ces villes offrent un bon compromis entre accessibilité et demande locale. 

Leur rendement brut moyen est compris entre 6 % et 10 %, ce qui est nettement supérieur aux grandes métropoles (Paris ou Lyon < 5 %). 

👉 Dans les villes universitaires (Nancy, Saint-Étienne, Le Mans), la présence étudiante garantit un flux constant de locataires. 

Au Havre et Nîmes, les opportunités économiques et touristiques stimulent également la demande. 

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Un véritable potentiel de revalorisation

Le potentiel de revalorisation est l’un des atouts majeurs de ces villes accessibles avec un petit budget. 

Souvent situées en dehors des radars médiatiques, elles bénéficient de dynamiques locales attractives : développement des transports (ex. lignes TGV, tramways), réhabilitation de quartiers anciens, installation de nouvelles entreprises ou encore ouverture de campus universitaires. 

Ces transformations contribuent à améliorer l’attractivité du territoire, ce qui finit par se refléter dans les prix de l’immobilier. 

Il s’agit là d’une stratégie à prioriser lorsqu’on sait repérer ces signaux faibles…

Conclusion

Selon les derniers chiffres officiels, les villes les moins chères pour investir en 2025 se situent en province : Saint-Étienne, Limoges, Perpignan, Le Mans, Brest, Besançon, Clermont-Ferrand, Nancy, Nîmes, Le Havre. Dans ces communes, les rendements locatifs moyens sont élevés (7–10 %) et l’avantage, c’est que la demande locative y reste soutenue.