Quelles sont les conditions pour investir en LLI ?

Qu’est-ce que le logement locatif intermédiaire (LLI) ?

Le logement locatif intermédiaire est un dispositif de défiscalisation destiné à développer une offre locative à mi-chemin entre le logement social et le marché libre. 

En tant que bailleur, vous ciblez donc des locataires dont les revenus dépassent les plafonds HLM, mais qui restent insuffisants pour se loger dans le parc privé.

Sous quelles conditions peut-on investir en LLI ?

Pour accéder aux avantages fiscaux du LLI, vous devez respecter les conditions suivantes : 

• Investir via une Société Civile Immobilière (SCI) ;
• Vous engager à louer le logement au moins 15 ans ;
• Respecter les plafonds de loyer et de ressources ;
• Investir dans une zone éligible.

Condition n°1 : investir via une SCI

Vous devez acheter le bien à travers une SCI (Société Civile Immobilière) composée d’au moins deux associés. Ce montage permet de regrouper plusieurs investisseurs, de faciliter la transmission patrimoniale et d’optimiser votre fiscalité.

Mais il implique aussi des frais (création, comptabilité…) et une gestion rigoureuse.

Condition n°2 : louer pendant au moins 15 ans

Le logement doit être loué pendant au moins 15 ans comme résidence principale. 

Cet engagement sur la durée est impératif pour conserver les avantages fiscaux.

Condition n°3 : respecter les plafonds de loyer

Les loyers sont encadrés par zone, comme c’était le cas avec le Pinel :

• Zone A bis : 19,51 €/m²
  
  
• Zone A : 14,49 €/m²
  
  
• Zone B1 : 11,68 €/m²
  
  

Les locataires doivent également respecter des plafonds de revenus, définis en fonction de la composition du foyer et de la localisation du bien.

Condition n°4 : investir en zone éligible

Le bien doit être situé dans une zone tendue ou dans des secteurs prioritaires comme :

• Les zones A bis, A et B1
  
  
• Les quartiers prioritaires (QPV)
  
  
• Les territoires de réindustrialisation, zones ORT, ZAE, PPA ou ORCOD
  
  

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Quels sont les avantages et les inconvénients du dispositif LLI ?

Les avantages du LLI

Le dispositif LLI offre plusieurs avantages aux investisseurs : 

• Une TVA réduite à 10 % ;
• Un remboursement de la taxe foncière via un crédit d’impôt pendant 20 ans ;
• Des frais de notaire réduits (propres à l’investissement dans le neuf) ;
• Des zones d’accessibilité tendues, où la demande locative est forte.

Un prix d’achat réduit 

L’un des principaux atouts du dispositif LLI concerne l’application d’un taux de TVA réduit à 10 % (contre 20 % pour un achat immobilier classique). 

Cette réduction fiscale s’applique directement sur le prix de vente du logement, ce qui vous permet de réaliser une économie immédiate. 

✅ Par exemple, pour un bien vendu 250 000 € TTC en TVA classique, le LLI vous permet de réaliser une économie d’environ 20 000 €. 

Cet avantage est d’autant plus appréciable qu’il est intégré dès l’acquisition, sans condition ultérieure. 

Un remboursement de la taxe foncière

Bonne nouvelle pour la rentabilité de l’investisseur !

Le dispositif LLI prévoit également l’octroi d’un crédit d’impôt correspondant au montant de la taxe foncière, potentiellement jusqu’à 20 ans. 

Une mesure plutôt attractive pour l’investisseur qui parvient ainsi à alléger ses charges annuelles. 

Sur 20 ans, l’économie potentielle peut atteindre jusqu’à 30 000 €, selon la localisation du bien et le montant de la taxe. 

Des frais de notaires réduits

En investissant dans un logement neuf sous le régime du LLI, vous profitez aussi des frais de notaire nettement plus bas que dans l’ancien. 

Plutôt intéressant, d’autant plus que les droits de mutation ont augmenté de 0,5 % dans l’ancien cette année. Ils représentent généralement entre 7 % et 8 % du prix d’achat pour un bien ancien, contre 2 % à 3 % dans le neuf. 

Sur un bien à 250 000 €, on parle d’une économie de 10 000 € à 15 000 €. 

La possibilité de louer vite, sans risque de vacance locative

Le dispositif LLI cible en priorité les zones à forte tension locative, c’est-à-dire celles où l’offre de logements est insuffisante par rapport à la demande. 

Il s’agit des zones dites A bis, A et B1, qui incluent les grandes métropoles françaises (Paris, Lyon, Bordeaux, Toulouse, Nantes…), ainsi que certaines communes en plein développement. 

Investir dans ces territoires présente un double avantage. D’une part, la demande locative y est structurellement élevée, ce qui limite les risques de vacance locative. 

D’autre part, ces zones sont aussi celles où les biens immobiliers ont le plus de potentiel en termes de valorisation à long terme. 

Les inconvénients du LLI

Un engagement long et rigide

L’un des principaux freins à l’investissement en logement locatif intermédiaire (LLI) concerne la durée minimale de l’engagement locatif. 

En optant pour le LLI, vous choisissez en effet de louer le bien pendant au moins 15 ans. 

Cette contrainte limite fortement la flexibilité du placement. 

Le dispositif s’adresse donc à des profils capables de se projeter sur le long terme, avec une capacité de gestion et d’anticipation élevée. 

Une gestion plus complexe via la SCI

Autre contrainte majeure du dispositif LLI : l’obligation d’investir via une personne morale, donc le plus souvent en société civile immobilière (SCI). 

Contrairement à un achat en nom propre, ce montage exige des démarches administratives, fiscales et comptables plus lourdes. 

Vous devrez rédiger des statuts, enregistrer la SCI, organiser une assemblée générale annuelle, et tenir une comptabilité conforme à la législation. 

Si certains promoteurs proposent des "packs SCI" pour faciliter la mise en place de la structure, ces formules ne couvrent pas les besoins de chaque investisseur. 

Par ailleurs, détenir un bien via une SCI implique d’être au minimum deux associés.

Une rentabilité modérée

Même s’il reste avantageux fiscalement, le LLI n’est pas un dispositif conçu pour maximiser le rendement brut à court terme. 

En effet, les loyers sont plafonnés selon la zone géographique, ce qui limite le montant des revenus locatifs perçus. Ces plafonds s’alignent sur ceux du marché locatif intermédiaire, et restent inférieurs aux loyers pratiqués sur le marché libre. 

Cette contrainte réduit mécaniquement la rentabilité brute de l’investissement, qui se situe généralement entre 2,8 % et 4 %, selon les cas. 

Même si la fiscalité avantageuse (TVA réduite, crédit d’impôt) permet de compenser en partie cette moindre rentabilité, le LLI s’adresse avant tout à des investisseurs qui cherchent un placement patrimonial stable, plutôt qu’un rendement immédiat.

Investir en LLI : le tableau des avantages et des inconvénients

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En résumé : le LLI, pour qui et pourquoi ?

Le LLI est un dispositif de défiscalisation avantageux, mais qui ne répond pas forcément à tous les profils d’investisseur. 

Le LLI est notamment attractif si vous êtes : 

• Un investisseur patrimonial qui vise une détention longue et souhaite constituer un capital transmissible ;
• En couple et cherchez à investir dans un bien neuf en SCI ; 
• Intéressé par l’acquisition d’un bien neuf à mettre en location ;
• À la recherche d’un bien à louer performant sans contrainte locative ; 
• Sur le point d’investir dans un cadre familial pour anticiper une transmission de patrimoine.