Tout savoir sur le nouveau dispositif Jeanbrun (statut bailleur privé)

Qu’est-ce que la loi Jeanbrun ? 

Le dispositif Jeanbrun est un dispositif de défiscalisation dédié à l’investissement locatif dans le neuf ou l’ancien à rénover. 

Il permet de déduire jusqu’à 12 000 € des revenus locatifs issus de la location nue via l’amortissement du bien, en contrepartie d’un engagement de location de 9 ans et de loyers encadrés.

Issu de l’article 12 octies de la loi de finances pour 2026, il a été officiellement adopté via une procédure de 49.3 et sera en vigueur dès le lendemain de la publication de la loi (certainement en février 2026).

Longtemps connu sous l’appellation de « statut de bailleur privé », il ne crée aucun statut juridique à proprement parler. Il s’agit donc d’un dispositif de défiscalisation à l’instar de l’ancien Pinel. 

Quels sont les biens concernés par le dispositif Jeanbrun ?

Pour prétendre au dispositif Jeanbrun, il faut que le logement soit : 

• Neuf, acquis en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ou dans l’ancien à rénover (30 % de la valeur du bien en travaux) ;
• Situé en France (pas de zonage spécifique) ;
• Issu d’habitation collective (appartement) ; 
• Loué nu à usage de résidence principale.

Le dispositif cible les investissements réalisés à partir de 2026, dès le lendemain de la publication de la loi.

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Loi Jeanbrun : les conditions de location à remplir pour prétendre à l'avantage fiscal

Les biens investis en loi Jeanbrun doivent impérativement être loués : 

• Nus (ne fonctionne pas pour les locations meublées) ;
• Pendant une durée de 9 ans minimum ;
• En guise de résidence principale d'un locataire ;
• Dans les 12 mois suivants l’achèvement des travaux ou la livraison du bien.

De plus, la location doit être consentie à un tiers (ne fonctionne pas pour un proche).

Le plafonnement de loyer du dispositif Jeanbrun

L’accès à l’avantage fiscal du dispositif s’active en contrepartie d’une location à prix “abordable”.

La loi Jeanbrun fixe un barème de loyers à trois niveaux : 

• Location intermédiaire : -15 % par rapport aux loyers du marché ;
• Location sociale : - 30 % par rapport aux loyers du marché ;
• Location très sociale : -45 % par rapport aux loyers du marché.

Par ailleurs, le dispositif est aussi soumis à un plafonnement de ressources des locataires.

L’avantage fiscal du dispositif Jeanbrun : une déduction maximum de 12 000 € sur les loyers imposables 

L’avantage fiscal repose sur la déduction des amortissements (qui était jusqu’ici accessible qu’en location meublée). Autrement dit, il devient possible de déduire des loyers chaque année une partie de la valeur du logement. 

Grâce à cette possibilité, le montant des loyers imposable est potentiellement réduit à zéro.

Et si les montants à déduire (charges et amortissement) dépassent le montant des revenus locatifs déclarés, la somme restante peut venir réduire les autres revenus imposables du foyer (le déficit foncier est donc actif, même avec l’amortissement).

Une base amortissable plafonnée à 80 %

Selon la loi, la base amortissable correspond à 80 % de la valeur du bien (puisque 20 % correspond au foncier). 

Autrement dit, 20 % de la valeur du bien n’est pas amortissable.

Taux d’amortissement : de 3,5 % à 5,5 % par an

Les taux d’amortissement varient selon :

• Le type d’opération (achat neuf ou ancien à rénover) ;
• Le niveau de loyer appliqué (intermédiaire, social ou très social).

Les taux d’amortissement appliqués pour la loi Jeanbrun sont donc les suivants : 

Un plafond annuel de 12 000 € maximum

La déduction au titre des amortissements prévus par la loi Jeanbrun ne peut excéder : 

• 8 000 € pour les locations intermédiaires ;
• 10 000 € pour les locations sociales ;
• 12 000 € pour les locations très sociales.

Loi Jeanbrun : quid des amortissements en cas de revente avec plus-value ?

L'année dernière, le LMNP a subi une douloureuse refonte de sa fiscalité : si les amortissements pouvaient être déduits des loyers issus de la location meublée, ils devaient néanmoins être réintégrés dans le calcul de la plus-value en cas de cession (ce qui augmente la plus-value et donc l'impôt correspondant).

Il était donc normal de s'interroger : la loi Jeanbrun récupère-t-elle ces dispositions peu favorables à la détention long terme, comme le LMNP ? 

La réponse est non : en loi Jeanbrun, les amortissements déduits des loyers ne sont pas réintégrés au moment du calcul de la plus-value. On est donc sur une véritable économie d'impôt, et non un report de fiscalité.

Les avantages et les inconvénients du dispositif Jeanbrun

Les avantages de la loi Jeanbrun

Le nouveau dispositif Jeanbrun cumule plusieurs avantages : 

• Il permet de réduire jusqu’à 12 000 € de revenus locatifs par an (soit jusqu’à 3 600 € d’économie d’impôt par an si vous êtes dans une TMI de 30 %).
• Il fonctionne pour un investissement partout en France (pas seulement en zone tendue contrairement à d’autres dispositifs de défiscalisation) ;
• Il est cumulable avec le déficit foncier : si les charges et les amortissements dépassent les loyers déclarés, le déficit est reportable sur les autres revenus du foyer ;
• Contrairement au LMNP, les amortissements déduits ne sont pas réintégrés dans le calcul de l'impôt sur la plus-value.

Les inconvénients de la loi Jeanbrun

Si le nouveau dispositif Jeanbrun est plutôt attractif pour ceux qui souhaitent réaliser un investissement et louer un bien nu, il affiche néanmoins quelques contraintes : 

• Le dispositif n’est pas accessible en location meublée ou de courte durée ;
• Le logement doit rester loué pendant 9 ans ;
• Les loyers pratiqués ne sont pas fixés librement ;
• Le choix du locataire est contraint par un plafond de ressources ;
• Seul 80 % de la valeur totale du bien est amortissable ;
• Interdiction de louer à un membre de la famille proche.

Dispositif Jeanbrun (statut de bailleur privé) : quand entre-t-il en vigueur officiellement ?

Si au départ, il était question d'une entrée en vigueur au 1er janvier 2026, les débats relatifs à la loi de finances pour 2026 ont repoussé cette date. 

Finalement, il sera possible de prétendre aux avantages du "statut de bailleur privé" (dispositif Jeanbrun) dès le lendemain de la publication de la loi de Finances 2026 (soit en février 2026).