Acheter un bien immobilier aux enchères : bonne ou mauvaise idée ?

Ce qu’il faut retenir en 4 points clés

• Les enchères permettent d’acheter des biens immobiliers 20 à 30 % sous le prix du marché, souvent rares ou atypiques ;
• Elles imposent un calendrier strict et excluent toute clause suspensive de prêt ;
• L’absence de garantie contre les vices cachés implique une analyse rigoureuse du cahier des charges ;
• Conseils : assister à des ventes « à blanc » et anticiper le financement pour sécuriser la transaction.

Les avantages d’une vente immobilière aux enchères

Les ventes aux enchères permettent d’acquérir des biens immobiliers  20 à 30 % en dessous de leur valeur du marché.

Elles offrent également un accès privilégié à des biens rares ou atypiques, tels que des forêts, des garages, des locaux professionnels ou encore des logements à fort potentiel, parfois introuvables sur le marché classique. 

Enfin, le processus est généralement plus rapide qu’une vente traditionnelle, avec une transaction bouclée en quelques semaines seulement.

Les ventes immobilières aux enchères sont donc idéales pour un projet d’investissement locatif.

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Les différents types de ventes aux enchères

En France, on distingue 3 types de ventes aux enchères pour investir dans un bien immobilier :

• Les ventes judiciaires : biens saisis, enchères via un avocat ;
• Les ventes notariales : ventes volontaires encadrées par notaire ;
• Les ventes domaniales : biens publics vendus par l’État.

Les ventes judiciaires

Organisées par les tribunaux, elles concernent des biens saisis à la suite d’un défaut de paiement ou d’une liquidation judiciaire. L’accès à ces ventes requiert le recours obligatoire à un avocat du barreau local, seul habilité à porter les enchères. 

Pour ce type de vente, seront exigés un mandat écrit qui indique le plafond de votre offre et un chèque de consignation (généralement 20 % de la mise à prix). 

👉 C’est la filière où les biens peuvent être obtenus avec la plus forte décote, jusqu’à -30 % par rapport au marché.

Les ventes notariales

Aussi appelées « ventes à la bougie », elles sont souvent choisies par des vendeurs qui veulent accélérer la transaction. 

Elles se déroulent dans les chambres départementales des notaires ou en ligne. 

L’inscription est libre, mais un chèque de consignation (10 à 20 %) est requis. 

Attention : aucun délai de rétractation ni condition suspensive n’est prévu. Une fois l’enchère remportée, vous devez verser 10 % du prix immédiatement, puis le solde dans les 30 à 45 jours.

Les ventes domaniales

Elles concernent des biens appartenant à l’État : terrains, casernes, biens sans héritiers. 

Ouvertes à tous, elles n’impliquent aucun frais de notaire (l’acte est rédigé gratuitement). 

Le choix de l’acquéreur n’est pas basé uniquement sur le prix, mais aussi sur les garanties apportées. 

Dans ce cas, un chèque de 5 % de la mise à prix est exigé pour enchérir.

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Les étapes à respecter avant la vente aux enchères

Contrairement à un achat classique, une vente aux enchères exige une préparation rigoureuse.

La visite du bien

Les visites sont rares, fixes et imposées par l’organisateur. Deux à trois créneaux seulement sont proposés, souvent en semaine.

Il faut donc se montrer disponible, car aucune visite privée n’est possible.

L’étude du cahier des charges

Le cahier des charges du bien est un document essentiel : il détaille la nature du bien, ses servitudes, charges, et frais annexes. 

En l’absence de garantie sur les vices cachés (souvent exclus dans l’acte de vente), il convient d’être particulièrement vigilant à cette étape.

L’anticipation du financement

Les enchères ne permettent pas d’insérer une clause suspensive de prêt. Cela signifie que si votre banque refuse de vous suivre en cas d’emprunt, vous devrez payer quand même. 

Le défaut de paiement entraîne de lourdes conséquences : majorations, annulation de la vente, voire revente du bien à vos frais. 

Si vous vous engagez, vous devez donc au préalable avoir validé la faisabilité du financement avec votre banque.

Comment se déroule une vente aux enchères immobilière ?

Le jour J, vous devez vous présenter muni d’un chèque de banque, d’une pièce d’identité et d’un justificatif de domicile. 

Le chèque (qu’on appelle chèque de consignation) équivaut à un pourcentage de la mise à prix du bien.

En ligne, la procédure est similaire, avec des codes d’accès personnels. 

Si vous remportez la vente, vous devenez adjudicataire. Mais le transfert de propriété n’est pas immédiat.

👉 Après la vente, un délai légal de 10 jours s’active durant lequel n’importe qui peut faire une surenchère d’au moins 10 % du prix. 

Si personne ne se manifeste, la vente devient définitive. 

Vous devrez alors régler le solde dans un délai variable : 30 jours pour les ventes domaniales, 45 jours pour les ventes notariales, 60 jours pour les ventes judiciaires.

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Quels sont les risques d’acheter un bien immobilier aux enchères ?

Pour un investisseur, les ventes aux enchères comportent aussi des risques à prendre en compte. 

Premier point, l’absence de condition suspensive : en cas de refus de prêt, vous restez engagé et devez tout de même payer le bien. 

Autre point de vigilance, l’absence de garantie légale contre les vices cachés signifie que l’acquisition se fait en l’état, même si le bien présente des défauts non apparents. 

À cela s’ajoutent des frais additionnels à intégrer au projet (émoluments de notaire, frais de procédure, droits de mutation) d’environ 10 à 15 % au total. 

Enfin, certains biens sont vendus occupés, ce qui complique la prise de possession, surtout lorsqu’il s’agit d’occupants sans droit ni titre.

Comment se protéger en tant qu’acheteur ?

Si vous souhaitez investir dans un bien immobilier avec une décote via une vente aux enchères, voici ce que nous vous recommandons pour éviter les mauvaises surprises :

• Assister à plusieurs ventes « à blanc » avant de vous lancer;
  
  
• Faire appel à un avocat expérimenté si vous visez une vente judiciaire;
  
  
• Consulter un expert immobilier ou un notaire pour l’analyse du cahier des charges;
  
  
• Prévoir une marge de sécurité dans votre budget pour couvrir tous les frais annexes.