LMNP : l'Assemblée nationale rejette le plafonnement de l'amortissement prévu par le budget 2027

Déposé à l'Assemblée nationale le 1^er octobre 2026, le projet de loi de finances pour 2027 s'attaquait au cœur du régime réel en location meublée non professionnelle : l'amortissement du bien.

Aujourd'hui, un bailleur en LMNP au réel amortit le bâti (hors terrain) sur sa durée réelle d'utilisation, soit en pratique 2,5 % à 4 % par an, ainsi que le mobilier.

L'amortissement ne peut pas créer de déficit, mais la fraction non déduite peut être reportée sans limite de durée.

C'est ce mécanisme qui permet à de nombreux loueurs de ne payer aucun impôt sur leurs loyers pendant des années.

L'article 7 du PLF 2027 proposait de modifier l'article 39 C du Code général des impôts pour encadrer strictement cette déduction :

• Un taux d'amortissement plafonné à 2,5 % par an, dans la limite de 7 000 € par foyer fiscal ;
• Un régime plus strict pour les meublés de tourisme : 1,5 % par an et 5 000 € maximum ;
• La fin du report illimité : l'amortissement non déduit aurait été définitivement perdu.

Le PLF 2027 prévoyait aussi un régime transitoire pour le stock d'amortissements accumulé au 31 décembre 2026, déductible de 2027 à 2036 dans la limite de 50 % du résultat, puis éteint.

L'objectif affiché par le gouvernement était de poursuivre le rapprochement fiscal entre location meublée et location nue, amorcé par la loi de finances pour 2025 avec la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value à la revente.

Le 30 octobre, les députés ont décidé de supprimer le plafonnement LMNP

Le 8 octobre dernier, la commission des finances avait adopté deux amendements qui prévoyaient :

• D'une part de plafonner les meublés loués en résidence principale ou en bail mobilité ;
• D'autre part de supprimer l'amortissement pour les meublés de tourisme achetés à partir de 2027.

Mais lors de la première séance du vendredi 30 octobre 2026, l'Assemblée a adopté trois amendements identiques qui suppriment purement et simplement le volet LMNP de l'article 7 (alinéas 7 à 24) : le n° I-96 porté par Frédéric Falcon (Rassemblement national), le n° I-114 de Laurent Wauquiez (Droite républicaine) et le n° I-116 de Félicie Gérard (Horizons & Indépendants).

Seule la partie de l'article consacrée au prêt à taux zéro a été conservée.

Les auteurs des amendements ont opposé trois arguments :

• La sécurité juridique : des plans de financement bâtis sur 15 à 25 ans deviendraient déficitaires, moins de deux ans après la réforme de 2025 sur les plus-values ;
• La crise du logement : pénaliser 1,2 million de bailleurs en meublé réduirait une offre déjà insuffisante, sans garantie de report vers la location nue ;
• La diversité du meublé : il ne se résume pas au tourisme et loge aussi des étudiants, des jeunes actifs et des salariés en mobilité.

Aucun changement à ce stade prévu pour le LMNP

À ce stade de la procédure, rien ne change pour le LMNP.

L'amortissement au régime réel reste calculé sur la durée réelle d'utilisation du bien, sans plafond de taux ni de montant, et la fraction non déduite continue d'être reportée sans limite.

Par ailleurs, les meublés de tourisme ne sont pas visés par un régime d'amortissement spécifique : la suppression des alinéas 7 à 24 a emporté le plafond général (2,5 % et 7 000 €) et le plafond renforcé prévu pour la location touristique (1,5 % et 5 000 €), ainsi que l'amendement de commission qui prévoyait d'en supprimer l'amortissement pour les achats réalisés dès 2027 est tombé en séance.

Les députés socialistes et écologistes ont d'ailleurs reproché aux auteurs des amendements d'avoir rayé tout le bloc et ainsi de maintenir le régime actuel des meublés de tourisme.

À suivre dans les prochains jours : le vote solennel, Sénat, CMP, 49.3...

Plusieurs scénarios restent possibles avant la promulgation de la loi de finances, attendue fin décembre 2026 :

• Le vote solennel du 3 novembre. L'Assemblée doit se prononcer sur l'ensemble de la première partie du PLF 2027, celle qui contient l'article 7. Les députés ont adopté une centaine d'amendements les 29 et 30 octobre, souvent contre l'avis du gouvernement, et ont supprimé plusieurs mesures phares du texte. Un rejet de la première partie entraînerait celui de l'ensemble du projet, avec une transmission au Sénat du texte initial du gouvernement, plafonnement compris ;
• L'examen au Sénat. Si la première partie est adoptée, le texte part au Sénat, dont la majorité de droite et du centre s'est montrée l'an dernier attentive aux bailleurs. Les sénateurs peuvent toutefois rétablir l'article 7 dans sa version initiale, en adopter une version aménagée, par exemple limitée aux meublés de tourisme ou aux acquisitions futures, ou confirmer la suppression. Le gouvernement peut aussi déposer un amendement de rétablissement ;
• La commission mixte paritaire. Sept députés et sept sénateurs tenteront ensuite de s'accorder sur un texte commun. Les mesures LMNP ont déjà servi de monnaie d'échange lors des précédentes négociations budgétaires ;
• Et enfin, le recours potentiel au 49.3. Pour le budget 2026, le gouvernement avait finalement engagé sa responsabilité sur un texte de son choix, et le plafonnement à 2 % voté par les députés avait disparu. Le scénario inverse est possible (un texte retenu au 49.3 peut réintroduire une mesure que l'Assemblée a écartée). La marge de manœuvre du gouvernement dépendra de l'équilibre politique au moment du vote.

Enfin, même en cas d'adoption définitive, le Conseil constitutionnel peut être saisi et censurer des dispositions. La version applicable aux revenus 2027 ne sera donc connue qu'avec la publication de la loi au Journal officiel.

D'ici là, le plafonnement de l'amortissement en LMNP est peut-être temporairement écarté.

Sources

• Amendement n° I-116 (Horizons & Indépendants), adopté le 30 octobre 2026
• Analyse du scrutin public n° 9359, Assemblée nationale
• Compte rendu de la première séance du vendredi 30 octobre 2026

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