Le plan du gouvernement pour rendre l'investissement locatif plus rentable

Un projet de loi pour relancer l'investissement locatif privé

Vous avez peut-être entendu l'intervention du ministre du Logement, Vincent Jeanbrun, le 8 septembre dernier, dont les premiers mots étaient : « Je suis moins ministre du Logement que ministre de la crise du logement. »

Devant les Notaires du Grand Paris, il a détaillé la philosophie de son projet de loi « Relance et décentralisation du logement » dont l'objectif est de redonner vie à l'investissement locatif privé.

Le projet a été présenté en Conseil des ministres fin juin, et adopté avec modifications par le Sénat le 8 juillet.

Rien n'est encore définitif, mais on connaît désormais la ligne directrice.

Le ministre a ajouté :

« Si l'on veut relancer l'immobilier dans ce pays, il faut qu'on rende plus rentable, ou au moins aussi rentable, même si plus sécurisé, l'investissement dans la pierre. »

Le gouvernement dénonce que l'immobilier locatif est aujourd'hui en concurrence directe avec des placements financiers comme le PEA, qui sont jugés plus rémunérateurs et beaucoup moins contraignants. Ceci étant dit, la comparaison est bien maladroite de la part du ministre.

Car en réalité, tout dépend de ce que vous avez dans votre PEA. Et dans une période où les marchés sont volatils (comme c'est le cas actuellement), la prise de risque est différente.

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Les quatre leviers envisagés dès 2027

L'objectif du texte est donc de rendre la pierre à nouveau compétitive.

Pour cela, quatre leviers pourront être activés dès 2027 :

D'abord, l'élargissement du dispositif Jeanbrun.

Le projet de loi vise à assouplir ses conditions d'éligibilité et à élargir son champ, en particulier dans l'ancien rénové.

Ensuite, pour les passoires thermiques, l'idée serait de partir sur un « contrat gagnant-gagnant » (car la sortie brutale de 700 000 logements F et G amputerait le parc locatif).

Il pense donc autoriser les propriétaires à louer un peu plus longtemps, à condition de s'engager réellement dans les travaux, devis et premiers acomptes à l'appui. Le locataire conserverait un recours en cas de non-respect.

Pour rappel, les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025. Les logements classés F le seront à partir du 1er janvier 2028, puis les logements classés E en 2034.

Le coût des travaux pour sortir de l'état de passoire thermique est détaillé dans cet article.

Il a également évoqué le déblocage des travaux en copropriété, en facilitant le vote des travaux à la majorité simple en assemblée générale, et en développant avec les banques des prêts collectifs à adhésion automatique, dont le remboursement serait attaché au bien plutôt qu'à la personne du copropriétaire.

Un rééquilibrage de la relation bailleur-locataire

Le ministre insiste sur la nécessité de protéger les locataires, « sans oublier le propriétaire bailleur qui prend un risque en investissant ».

Une mission confiée à Sylvain Grataloup doit faire émerger des solutions plus concrètes sur les impayés et la sécurisation du parcours locatif.

Vincent Jeanbrun a par ailleurs évoqué l'idée d'un fichier de la dette locative, qui permettrait à un bailleur de demander à un candidat son relevé de dettes locatives, sur le modèle de l'extrait de casier judiciaire exigé dans certains recrutements.

Aujourd'hui, la garantie loyers impayés (GLI) et la garantie Visale, accordée gratuitement par Action Logement à certains locataires, permettent déjà de sécuriser les loyers.