La holding immobilière, c'est quoi exactement ?
On entend souvent dire que la holding est une stratégie patrimoniale redoutable quand on investit dans l'immobilier.
Le discours courant, c'est un peu ça : « créez une SCI à l'IS, mettez une holding au-dessus, et vous allez révolutionner votre fiscalité ». Le problème, c'est que pour 95 % des bailleurs particuliers, c'est une fausse bonne idée.
D'abord, rappelons qu'une holding est une société mère qui détient d'autres sociétés (souvent des SCI, SARL ou SAS).
Son véritable intérêt, c'est de compenser les bénéfices d'une société par les pertes d'une autre, pour lisser l'impôt sur les sociétés.
Mais ce qu'on oublie de dire, c'est qu'il faut compter 10 000 à 15 000 € par an de frais d'expertise comptable pour une holding. Alors, pour que le jeu en vaille la chandelle, il faut un volume d'investissement conséquent.
Si vous avez 3 ou 4 appartements à gérer, vous serez systématiquement perdant sur le coût de structure.
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Quels peuvent être les risques de la holding immobilière ?
La holding ne résout pas le principal défaut de la SCI à l'IS : la fiscalité à la revente.
À l'IS, plus vous gardez longtemps un bien, plus vous serez taxé à la revente en cas de plus-value (parce que vous amortissez le bien chaque année, ce qui creuse la plus-value imposable).
C'est l'inverse du régime des particuliers, où au bout de 22 ans vous êtes exonéré d'impôt sur la plus-value, et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans (un écart que détaille bien notre comparatif LMNP ou SCI à l'IS.)
Et si vous souhaitez récupérer l'argent, c'est double peine : d'abord l'IS dans la société (15 % jusqu'à 42 500 €, puis 25 %), puis la flat tax à 30 % sur les dividendes.
Au final, sauf à être imposé à la tranche marginale maximale (41 ou 45 %), vous payez plus d'impôts qu'en détention directe.
Dernier point d'alerte : depuis 2019, l'article L64 A du Livre des procédures fiscales permet à l'administration de requalifier les montages dont l'objectif principal est d'éluder l'impôt. Du coup, les schémas « holding + SCI à l'IR » qu'on voyait passer il y a quelques années sont devenus très risqués.
Qui est vraiment concerné par une holding immobilière ?
Alors, qui est vraiment concerné par une holding immobilière ? Pas n'importe quel bailleur, mais :
- - Ceux qui veulent construire une foncière professionnelle, avec 10, 15, 20 millions d'euros à investir, plusieurs collaborateurs et une stratégie d'acquisition active ;
- - Les dirigeants d'une société d'exploitation rentable (commerce, conseil, artisanat, etc.), afin de remonter les dividendes vers la holding avec une fiscalité quasi nulle, pour ensuite réinvestir cette trésorerie dans l'immobilier locatif, sans repasser par la case impôt.
Le sujet est bien évidemment plus complexe et nécessite d'analyser la situation patrimoniale de chacun.
Pour creuser les cas où le montage devient réellement pertinent, voici dans quels cas une holding + SCI a du sens.
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