Loi de finances 2026 : un risque de “saut de tranche” pour les bailleurs

Une faible revalorisation du barème de l’impôt pour 2026

Côté immobilier, la loi de finances 2026 a surtout fait parler d’elle en évoquant la création d’un potentiel statut de bailleur privé (qui finalement, n’en est pas un).

Cela dit, une autre mesure plus silencieuse risque d’affecter la rentabilité de vos opérations immobilières : la revalorisation du barème de l’impôt.

Ce n’est pas une nouveauté, mais cette année, c’est assez différent. Chaque année, les lois de finances revalorisent le barème de l’impôt en fonction du taux d’inflation.

Ces 4 dernières années, les revalorisations étaient assez conséquentes (entre 2 % et 5 %). Le risque de franchir une tranche supérieure était donc bien moins important.

Mais pour 2026, la revalorisation est relativement faible (0,9 %), ce qui veut dire que les tranches marginales d’imposition (TMI) augmentent très légèrement.  

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Un risque de saut de tranche

Le risque est donc le suivant : si vos revenus augmentent plus vite que cette revalorisation, vous pouvez franchir la tranche supérieure.

Ce nouveau taux s'appliquera de manière progressive sur vos revenus : un aspect qui se ressent directement au niveau de l’impôt payé sur vos futurs revenus locatifs. Il s'agit d'un changement souvent imprévisible et qui pénalise votre rentabilité.

Pour éviter ce risque, il est recommandé d’abord de vérifier si vos revenus déclarés habituellement se trouvent proches d’une tranche supérieure.

Par exemple :

• Si vous aviez déclaré l’année dernière une somme légèrement inférieure à 30 000 €, vous pourriez passer de 11 % à 30 %.
• Si vous aviez déclaré une somme proche de 85 000 €, vous pourriez passer de 30 % à 41 %.

C’est effectivement une mauvaise surprise.

Comment anticiper un saut de tranche ?

Pour rappel, les tranches du barème progressif sont déterminées à partir de votre revenu net imposable, c’est-à-dire que l’administration :

• Part de tous vos revenus déclarés
• Déduit les charges (déficit foncier, etc).

C’est ce qui donne le revenu net imposable.

Il reste important d’anticiper les sauts de tranche si vous vous situez à la limite d’un seuil : une prime exceptionnelle, un retrait important sur une épargne, une hausse de salaire ou des loyers, voici quelques exemples de ce qui peut vous faire franchir une tranche d’une année sur l’autre.

Pour anticiper et éviter ce type de situation, vous pouvez :

• D’abord de réaliser une simulation en ligne sur le simulateur officiel des impôts
• Puis, si vous évaluez que vous risquez un saut de tranche, il peut être plus judicieux de tenter de déduire davantage de charges de vos loyers (en faisant des travaux par exemple ou d’autres dépenses liées au logement).

Enfin, on rappelle que le barème de l’impôt prévu dans la loi de finances pour 2026 sera effectif pour la déclaration d’impôt de 2027 (portant sur les revenus de 2026). 

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