Comment l’État compte-t-il relancer l’immobilier locatif ?

Ce qu’il faut retenir en 4 points clés

• Les bailleurs doivent prendre conscience que la crise du logement sera résolue par des moyens qui leur seront favorables  ;
• Le rapport Daubresse-Cosson servira de base aux futures décisions sur la relance du marché ;
• Les mesures proposées dans ce rapport : amortissements déductibles, abattement micro-foncier à 50 %, bonus fiscaux et hausse du plafond de déficit foncier ;
• Dans le cas où un statut fiscal unique ne verrait pas le jour, d’autres mesures avantageuses qui se basent sur ce rapport devront être votées.

 

Pourquoi dit-on que l’immobilier locatif est en crise ? 

Les français abandonnent l’idée de devenir propriétaires

Le marché immobilier français traverse l’une de ses plus graves crises historiques. Le secteur du neuf s’effondre et les ventes dans l’ancien ne cessent de reculer.

En 2024, à peine 329 200 logements ont obtenu un permis de construire et 284 800 ont été mis en chantier. Pire encore, près de 30 % des projets immobiliers sont aujourd’hui abandonnés faute d’acquéreurs, alors qu’ils ne représentaient que 3 % en 2022.

Le segment de l’ancien n’est pas épargné. Avec 845 000 transactions en 2024, il affiche un recul de 250 000 ventes par rapport à 2019 et de 400 000 par rapport à 2021. 

De moins en moins de bailleurs pour toujours plus de locataires

Plusieurs facteurs expliquent cette situation. D’abord, la hausse brutale des taux d’intérêt a fortement réduit la capacité d’achat des ménages, en particulier des primo-accédants.

Parallèlement, l’augmentation des coûts de construction a aussi tiré les prix vers le haut.

À cela s’ajoute une tendance de fond : les investisseurs se détournent de la location nue de longue durée, jugée moins rentable et plus contraignante fiscalement, pour se tourner vers la location saisonnière.

Cette évolution fragilise directement l’offre locative classique, alors même qu’elle représente un levier essentiel pour répondre aux besoins des ménages modestes, des étudiants ou encore des jeunes actifs.

Objectif de l’État : redonner confiance aux bailleurs privés

Face à l’ampleur de la crise et au désengagement des investisseurs particuliers, l’État entend rééquilibrer la fiscalité de l’immobilier locatif. Le rapport Daubresse-Cosson, remis en juin 2025, propose un arsenal de mesures destinées à rendre la location nue de longue durée plus attractive. C’est de ce rapport que pourrait naître le fameux statut fiscal de bailleur privé.

Rendre la location nue aussi attractive que la location meublée

La première piste repose sur la mise en place d’un amortissement forfaitaire annuel pour les logements loués en longue durée. Il s’agirait d’autoriser une déduction de 5 % de la valeur du bien pour un logement neuf, et de 4 % pour un logement ancien sous condition de travaux.

Cette mesure aurait pour objectif de rapprocher le régime de la location nue de celui de la location meublée (qui est souvent jugé plus favorable). 

Dans le même esprit, le régime du micro-foncier verrait son abattement passer de 30 % à 50 %, avec un plafond relevé de 15 000 € à 30 000 €.

Encourager les loyers abordables sans renforcer le plafond

Deuxième axe : l’introduction de bonus fiscaux pour encourager les loyers abordables.

Selon le type de logement (intermédiaire, social ou très social) les bailleurs bénéficieraient d’un amortissement majoré ou d’un abattement renforcé dans le cadre du micro-foncier. 

Stimuler la rénovation énergétique avec des avantages fiscaux

Enfin, le rapport propose d’élargir le plafond d’imputation du déficit foncier sur le revenu global. Actuellement fixé à 10 700 €, il pourrait être porté jusqu’à 40 000 €.

Cette mesure contribuerait à stimuler la rénovation du parc existant et à soutenir la transition énergétique.

Des incitations pour les locations à long terme

Au-delà des mesures fiscales, l’État cherche à instaurer un cadre incitatif de long terme pour encourager les bailleurs privés à investir et à conserver leurs logements en location. 

Parmi les propositions phares figure l’exclusion des biens loués en longue durée de l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Autre levier : la réduction de la durée de détention nécessaire pour bénéficier d’une exonération totale des plus-values immobilières. Aujourd’hui, les propriétaires doivent conserver leur bien pendant 22 ans pour être exonérés d’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Le rapport propose d’abaisser ce délai à 20 ans, afin de fluidifier le marché et de rendre les investissements plus attractifs.