Baisse des prix immobilier : les notaires constatent un marché bloqué

Dans leur dernière note de conjoncture, publiée le 21 octobre 2026, les Notaires de France constatent que le nombre de ventes ne progresse plus depuis le début de l'année (après la reprise de l'automne 2024).

Des ventes en hausse sur un an, mais une reprise qui s'essouffle

Sur douze mois, 951 000 logements anciens ont changé de mains à fin août 2026, soit 3,6 % de plus qu'un an plus tôt. Fin 2025, cette hausse approchait pourtant 13 %.

La dynamique s'est donc nettement ralentie depuis janvier. Les notaires projettent environ 920 000 ventes à la fin de l'année 2026, et ils précisent qu'il s'agit d'une projection, et non d'un résultat acquis.

Un décalage entre vendeurs et acheteurs, plus que la hausse des taux

Et cette fois, les notaires pointent du doigt non pas la hausse des taux, mais un décalage entre les vendeurs et les acheteurs.

Sur le marché actuel, les acheteurs prennent leur temps, négocient fermement ou bien reportent leur projet. De leur côté, les vendeurs n'acceptent toujours pas les nouvelles valeurs de marché et préfèrent différer la vente.

Pendant ce temps, les prix repartent à la baisse. Selon l'étude du réseau Laforêt sur le troisième trimestre 2026, une négociation a lieu dans neuf ventes sur dix. La marge de négociation moyenne atteint 4,8 %. Il faut désormais 101 jours en moyenne pour vendre un bien, contre 95 jours un an plus tôt.

Les avant-contrats annoncent une stabilisation des prix d'ici fin 2026

Les avant-contrats signés cet été annoncent une grossière stabilisation des prix pour la fin de l'année, mais pas de remontée (en Île-de-France et en régions).

Des prix en léger recul sur un an au deuxième trimestre 2026

Au deuxième trimestre 2026, les prix des logements anciens reculent de 0,8 % sur un an en France métropolitaine. La baisse touche davantage la province que l'Île-de-France, et les maisons plus que les appartements.

Le tableau ci-dessous reprend l'évolution des prix sur un an, selon les chiffres de la note des notaires repris par la presse spécialisée.

Des projections stables jusqu'à fin novembre 2026

D'après les avant-contrats, les prix des appartements reculeraient de 0,5 % sur un an à fin novembre 2026, et ceux des maisons de 0,4 %. La province se rapproche de l'équilibre, alors qu'en Île-de-France les appartements restent stables et les maisons continuent de baisser.

Un risque de blocage plus que de chute des prix

Selon les notaires, le principal risque sur les prochains mois porte sur le nombre de ventes et un blocage du marché.

Les ménages privilégient l'épargne à l'investissement locatif. Dans le neuf, les réservations reculent encore sur un an, notamment à cause de nombreuses annulations. Au deuxième trimestre 2026, les notaires relèvent 16 112 réservations, en baisse de 2,2 %, et 17 499 mises en vente, en baisse de 6,5 %.

La Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) dresse un constat plus sévère sur le premier semestre 2026. Elle recense moins de 40 000 réservations, soit 18,3 % de moins qu'un an plus tôt. Les ventes aux investisseurs particuliers progressent de 13,4 %, mais sur des volumes très faibles. Chez Nexity, premier promoteur français, les réservations reculent de 17 % sur les neuf premiers mois de l'année, et la dirigeante du groupe signale une hausse des refus de prêt.

Crédit, BCE et inflation : le pouvoir d'achat immobilier se dégrade

Enfin, le pouvoir d'achat immobilier se dégrade pour les acheteurs de résidence principale.

Un taux moyen des crédits qui se rapproche des 4 %

Le taux moyen des crédits se rapproche des 4 %, alors que la BCE a relevé ses taux en septembre et que l'inflation repart avec les prix de l'énergie.

En octobre 2026, l'Observatoire Crédit Logement/CSA relève un taux moyen de 3,49 % hors assurance, contre 3,40 % en septembre. Sur 25 ans, il atteint 3,57 %. Certains promoteurs annoncent déjà des taux de 3,82 % sur 25 ans pour les primo-accédants. Au-delà de 4 %, les notaires anticipent encore de nouveaux reports de projets.

Les banques prêtent aussi moins. Selon la Banque de France, la production de crédits à l'habitat atteint 11,8 milliards d'euros en septembre 2026, contre 12,2 milliards en août. L'Observatoire Crédit Logement/CSA note de son côté que le montant des crédits accordés recule de 4,2 % sur douze mois.

Chaque dixième de point réduit le montant que les acheteurs peuvent emprunter. Ceux qui ne trouvent pas de financement suivent donc de près les prévisions de taux immobiliers pour 2027.

Une deuxième hausse des taux directeurs de la BCE en 2026

Le 10 septembre 2026, la Banque centrale européenne a relevé ses taux directeurs de 0,25 point. Son taux de dépôt est passé à 2,50 % le 16 septembre. La BCE avait déjà relevé ses taux en juin, et elle les a maintenus lors de sa réunion du 29 octobre.

La banque centrale justifie ces hausses par le choc énergétique lié au conflit au Moyen-Orient. Ses économistes prévoient une inflation de 3 % en moyenne dans la zone euro en 2026.

L'inflation repart avec les prix de l'énergie

En France, l'Insee estime l'inflation à 3,4 % sur un an en octobre 2026, contre 3,1 % en septembre. Les prix de l'énergie augmentent de 24,1 % sur un an, tirés par le gaz et les produits pétroliers.

Cette hausse des prix pèse sur le budget des ménages, donc sur leur capacité d'épargne et sur l'apport qu'ils peuvent mobiliser pour acheter.

Les propriétaires qui ont acheté entre 2016 et 2022 n'ont aucun intérêt à vendre

Ceux qui ont acheté entre 2016 et 2022 à des taux très bas n'ont aucun intérêt à vendre aujourd'hui. Les notaires font le même constat.

Des propriétaires qui gardent leur crédit à taux bas

Ces propriétaires remboursent un crédit bien moins cher que ceux proposés aujourd'hui.

S'ils vendent pour racheter, ils perdent ce taux et empruntent de nouveau aux conditions actuelles, pour un bien dont le prix n'a pas baissé dans les mêmes proportions.

Moins de biens à vendre et des vendeurs contraints

Beaucoup d'entre eux préfèrent donc attendre, ce qui réduit l'offre de biens à vendre. Ceux qui doivent vendre (mutation, séparation, succession) doivent souvent accepter une négociation sur le prix. La vente d'un logement loué reste aussi une option pour un bailleur qui veut céder sans perdre ses loyers pendant la vente.

Le marché immobilier est donc sérieusement bloqué et pour l'instant, on n'entrevoit pas encore de promesses positives.

Un marché bloqué qui soutient la demande locative

Pour les propriétaires bailleurs, ce blocage a un effet inverse sur le marché locatif. Les ménages qui reportent leur achat restent plus longtemps locataires, alors que l'offre de logements à louer reste faible.

Des loyers toujours en hausse

Selon le baromètre SeLoger et Meilleurs Agents publié le 9 novembre 2026, les loyers progressent de 2,1 % sur un an au 1er octobre 2026. À Paris, l'offre locative reste environ 30 % inférieure à son niveau d'avant-Covid.

Cette demande soutenue raccourcit aussi le temps entre deux locations. Selon l'observatoire Clameur, il s'écoulait 24 jours en moyenne entre le départ d'un locataire et l'arrivée du suivant au deuxième trimestre 2025, contre près de 38 jours en 2018. Les locataires restent aussi en place plus longtemps : la durée médiane d'un bail atteint 963 jours, soit plus de deux ans et demi.

Pour un bail en cours, la révision annuelle suit l'indice de référence des loyers (IRL). Au troisième trimestre 2026, cet indice progresse de 1,57 % sur un an, selon l'Insee. Avant une relocation, l'estimateur de loyer aide à fixer un montant conforme au marché du quartier.

Un rapport de force favorable aux acheteurs investisseurs

Pour un investisseur qui dispose d'un financement, la négociation est plus ouverte qu'il y a deux ans. Le bilan du premier semestre 2026 montrait déjà ce basculement du rapport de force en faveur des acheteurs.

Les vendeurs pressés acceptent plus facilement une offre en dessous du prix affiché, en particulier pour les maisons et les biens mal classés au diagnostic de performance énergétique (DPE). Un logement classé G ne peut plus être loué avec un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025, ce qui pèse sur son prix de vente.

Le calcul de rentabilité doit toutefois intégrer un crédit plus cher. À 3,5 % sur 20 ans, la mensualité d'un emprunt de 200 000 € atteint environ 1 160 € hors assurance, contre environ 920 € à 1 %, un taux proche de ceux pratiqués en 2021.

FAQ sur la baisse des prix immobilier

Les questions suivantes reviennent souvent chez les propriétaires qui suivent le marché.

Les prix de l'immobilier vont-ils baisser d'ici fin 2026 ?

Les prix de l'immobilier ancien reculent de 0,8 % sur un an au deuxième trimestre 2026. D'après les avant-contrats, les notaires prévoient une stabilisation d'ici fin novembre 2026, sans remontée. Sur un an, les prix des appartements reculeraient de 0,5 % et ceux des maisons de 0,4 %.

Pourquoi le marché immobilier est-il bloqué en 2026 ?

Le marché immobilier est bloqué par un décalage entre vendeurs et acheteurs. Les vendeurs refusent de baisser leur prix, alors que les acheteurs négocient ou reportent leur projet à cause de la hausse des taux et de l'inflation.

Quel est le taux moyen d'un crédit immobilier en octobre 2026 ?

Le taux moyen d'un crédit immobilier atteint 3,49 % hors assurance en octobre 2026, selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA. Il s'élève à 3,32 % sur 15 ans, 3,54 % sur 20 ans et 3,57 % sur 25 ans.

La baisse des prix immobilier fait-elle baisser les loyers ?

La baisse des prix immobilier ne se répercute pas sur les loyers. Les loyers de marché augmentent de 2,1 % sur un an en octobre 2026, car les ménages qui reportent leur achat restent locataires plus longtemps.