Un marché locatif favorable aux propriétaires bailleurs

Le marché locatif n'a jamais été aussi favorable aux propriétaires.

Les bailleurs qui ont reloué récemment l'ont sans doute constaté eux-mêmes. Un bien se loue en quelques jours, surtout en zone tendue, dès lors qu'il affiche un loyer bien positionné et qu'il est visible.

Une offre locative encore inférieure à son niveau de 2021

Les chiffres des plateformes d'annonces vont dans le même sens. Selon le bilan publié par SeLoger en avril 2026, le nombre d'annonces de location reste 16 % sous son niveau de 2021 au niveau national, alors que la demande dépasse de 42 % celle de 2021. À Paris, le stock d'annonces a fondu de 67 % par rapport à 2021, contre 58 % à Toulouse et 48 % à Marseille.

Le nombre d'annonces a légèrement remonté sur un an, de 17 % selon la même source. Il reste inférieur au niveau d'avant 2022. Pour un propriétaire qui met son bien en location, la concurrence entre annonces reste donc faible dans la plupart des grandes villes.

Pourtant, de moins en moins de bailleurs privés

Et pourtant, le nombre de bailleurs ne cesse de reculer.

Dans le neuf, l'investissement locatif s'est effondré depuis la fin du Pinel. La Fédération des promoteurs immobiliers comptait environ 61 000 logements vendus à des investisseurs particuliers avant la suppression du dispositif, contre 9 469 en 2025. Et dans les grandes villes, le volume d'annonces de location a fortement reculé depuis 2022.

Le parc locatif privé loge environ 23 % des ménages français, et il se réduit d'année en année. Quand un propriétaire vend au départ de son locataire, le bien est rarement remis en location.

La rentabilité n'est pas la seule raison du départ des bailleurs

Ce n'est sans doute pas uniquement la rentabilité qui fait fuir les bailleurs.

Un rendement moyen qui se défend face aux placements financiers

Un rendement moyen se défend quand on mesure ce qu'apporte un actif tangible dans un patrimoine. Le bailleur l'achète en grande partie avec l'argent de la banque, son locataire le rembourse, et le bien est là, quelles que soient les humeurs des marchés financiers.

De la même manière, ce n'est pas le risque de perte qui fait fuir les épargnants en Bourse.

Un épargnant accepte les baisses de marché parce qu'il connaît les règles qui s'appliquent à son placement. Le bailleur attend la même stabilité du cadre légal pour un investissement qu'il garde quinze ou vingt ans.

Loyers et crédit : des fondamentaux favorables aux bailleurs

Les loyers progressent d'ailleurs plus vite que l'inflation. SeLoger relève une hausse de 2,5 % sur un an, contre 1,9 % pour les prix à la consommation. La vacance locative reste faible en zone tendue, et les impayés de loyer reculent depuis 2024.

L'effet de levier du crédit joue toujours, même avec des taux plus élevés qu'en 2021. Les banques prêtent sur 25 ans au maximum, ou 27 ans pour un achat dans le neuf ou un bien ancien avec au moins 25 % de travaux, selon les règles du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Le taux d'effort de l'emprunteur reste plafonné à 35 % de ses revenus, assurance comprise.

L'imprévisibilité réglementaire freine les propriétaires bailleurs

Les investisseurs ont de plus en plus de mal à accepter l'imprévisibilité réglementaire.

Elle concerne le calendrier du DPE, l'encadrement des loyers, les obligations de rénovation et une fiscalité qui change à chaque automne avec le vote du budget.

Personne ne sait clairement à quoi ressemblera la règle du jeu dans cinq ans. Difficile, dans ces conditions, de s'engager sur un crédit de vingt ans.

Le calendrier du DPE, une contrainte pour les propriétaires bailleurs

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) en donne un bon exemple. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être loué dans un nouveau bail en métropole. L'interdiction s'étendra aux logements classés F en 2028, puis E en 2034. Les loyers des logements F et G sont gelés depuis le 24 août 2022.

Pour un bail en cours, l'interdiction s'applique au moment du renouvellement ou de la reconduction tacite. Le gel du loyer ne se lève qu'une fois le logement remonté au moins en classe E, preuve à l'appui avec un nouveau DPE. Un bailleur qui possède un logement F doit donc décider dès maintenant s'il engage des travaux, s'il vend ou s'il accepte un loyer bloqué jusqu'en 2028.

Selon l'Observatoire national de la rénovation énergétique, 13,8 % des logements du parc locatif privé étaient classés F ou G au 1er janvier 2025, soit environ 1,1 million de logements. Le mode de calcul a ensuite changé. Au 1er janvier 2026, le coefficient appliqué à l'électricité est passé de 2,3 à 1,9, ce qui a fait sortir environ 700 000 logements du statut de passoire. Le détail est présenté dans l'article sur la réforme du DPE favorable au chauffage électrique.

L'encadrement des loyers suspendu au vote du 18 novembre

L'encadrement des loyers suit la même logique de règles à durée limitée. L'expérimentation prévue par la loi Elan s'applique dans 70 communes, dont Paris, Lille, Lyon, Bordeaux et Montpellier, et prend fin le 23 novembre 2026.

Le Sénat a voté le 21 octobre une prolongation de deux ans, qui doit encore passer à l'Assemblée nationale le 18 novembre. À quelques jours de l'échéance, les bailleurs concernés ne savent donc pas quelle règle s'appliquera à leur prochain bail. Les scénarios sont présentés dans l'article sur la fin prévue de l'encadrement des loyers.

Une fiscalité des bailleurs revue à chaque budget

La fiscalité des revenus locatifs change presque chaque année, et souvent en cours de discussion budgétaire.

LMNP : plus-value et amortissement remis en cause

La loi de finances pour 2025 a modifié le calcul de la plus-value en location meublée non professionnelle (LMNP). Pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la location sont réintégrés dans la plus-value imposable, y compris ceux pratiqués avant 2025.

Le projet de loi de finances pour 2027 prévoyait ensuite de plafonner l'amortissement en LMNP. Le 30 octobre 2026, les députés ont supprimé cette mesure par 45 voix contre 41, contre l'avis du gouvernement. Le texte doit encore passer au Sénat, puis en commission mixte paritaire, et la mesure peut revenir. D'autres amendements adoptés fin octobre, comme le relèvement du plafond du micro-foncier à 30 000 € avec un abattement de 50 %, restent également suspendus à la suite de la navette parlementaire. L'article sur le rejet du plafonnement de l'amortissement LMNP retrace ce vote.

Le statut du bailleur privé peine à prendre le relais du Pinel

Le dispositif Pinel, qui accordait une réduction d'impôt aux acheteurs d'un logement neuf mis en location, a pris fin le 31 décembre 2024. Les promoteurs attendaient d'un nouveau régime qu'il prenne le relais auprès des particuliers.

Le statut du bailleur privé, créé par la loi de finances pour 2026 du 19 février 2026, devait relancer l'investissement locatif. Il permet d'amortir 80 % de la valeur d'un logement neuf ou ancien rénové, à condition de le louer nu pendant neuf ans. Le loyer et les ressources du locataire sont plafonnés. Les conditions sont détaillées dans l'article sur le dispositif Jeanbrun.

Taux d'amortissement et démarrage du statut du bailleur privé

Le taux d'amortissement varie selon le niveau de loyer choisi. Dans le neuf, il atteint 3,5 % par an pour un loyer intermédiaire, 4,5 % pour un loyer social et 5,5 % pour un loyer très social, dans la limite de 8 000 €, 10 000 € ou 12 000 € par an. Dans l'ancien rénové, les taux sont de 3 %, 3,5 % et 4 %.

Le démarrage reste lent. Selon le président de la Fédération des promoteurs immobiliers, le dispositif produit 150 à 200 ventes par mois, loin des 4 000 espérées. Au deuxième trimestre 2026, les ventes de logements neufs reculaient encore de 23,6 % sur un an.

Les bailleurs qui restent misent sur la valeur patrimoniale

Les investisseurs français se raccrochent alors à ce qui est immuable en immobilier, à commencer par la valeur patrimoniale.

2 500 mandats de gestion signés chez Imodirect en 2026

Chez Imodirect, 2 500 mandats de gestion ont été signés cette année (d'ailleurs aucun ne correspond à un investissement au titre du nouveau statut de bailleur privé).

Ces propriétaires ont pourtant fait le choix de rester bailleurs plutôt que de vendre.

Dans la grande majorité des cas, il s'agit d'une décision patrimoniale qui vient compléter un portefeuille d'actifs dédié à la rentabilité.

Un actif à transmettre et à valoriser sur le long terme

Un logement loué reste un actif qui se transmet, qui peut être donné en nue-propriété ou apporté à une SCI familiale. Il sert aussi de complément de revenus à la retraite, une fois le crédit remboursé. Pour ces propriétaires, le rendement annuel compte moins que la valeur du bien sur vingt ou trente ans.

Le logement locatif garde aussi un avantage sur la plupart des placements financiers. Son propriétaire peut agir sur sa valeur, en rénovant, en améliorant le DPE ou en ajustant le loyer à chaque relocation dans la limite des règles en vigueur. Cette capacité d'action compte beaucoup pour des investisseurs qui ne maîtrisent pas les évolutions de la loi.

Un bailleur qui délègue la gestion à un professionnel suit aussi les changements de règles sans y passer ses soirées. Le gestionnaire vérifie la conformité du bail, l'évolution des plafonds de loyer et les obligations liées au DPE à chaque relocation.

FAQ sur les propriétaires bailleurs

Les questions suivantes reviennent souvent chez les propriétaires qui hésitent à rester bailleurs.

Combien de ménages sont locataires du parc privé en France ?

Selon l'Insee, environ 23 % des ménages français sont locataires d'un logement du parc privé. Cette part est restée globalement stable sur dix ans, alors que le nombre d'annonces de location a nettement baissé dans les grandes villes depuis 2021.

Peut-on encore louer un logement classé G ?

Un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail en métropole depuis le 1er janvier 2025. Pour un bail en cours, l'interdiction s'applique au moment du renouvellement ou de la reconduction tacite.

Qu'est-ce que le statut du bailleur privé ?

Le statut du bailleur privé, aussi appelé dispositif Jeanbrun, permet d'amortir une partie de la valeur d'un logement neuf ou ancien rénové loué nu pendant neuf ans. Il s'applique aux achats réalisés entre 2026 et le 31 décembre 2028. Le bailleur doit respecter des plafonds de loyers et de ressources.