Impayés de loyer : 3,01 % à Paris et sous les 4 % en province

Invité des Experts de l'immo sur BFM Business, le président d'Imodirect Arnaud Hacquart a livré les derniers chiffres concernant les impayés de loyers.

Des impayés de loyer en baisse à Paris comme en province

D'après les relevés d'Imodirect, le taux de loyers impayés à J+30 a atteint 3,01 % à Paris et en Île-de-France, alors qu'il était de 3,50 % en octobre 2025.

La tendance est la même dans les dix principales métropoles régionales sur un an. En province, le taux recule à 3,89 % contre 4,01 % : c'est la première fois depuis début 2024 qu'on passe sous la barre des 4 %.

Le taux à J+30, un indicateur des impayés qui durent

Le taux à J+30 mesure la part des loyers qui ne sont toujours pas réglés un mois après leur date d'échéance. Les petits retards de quelques jours, souvent liés à une date de versement du salaire, n'y figurent donc pas. Ces chiffres portent sur les logements dont Imodirect assure la gestion.

Le tableau ci-dessous reprend les deux zones suivies par Imodirect, à un an d'intervalle.

Le recul est plus marqué en Île-de-France, où le taux perd un demi-point en un an. En province, la baisse est plus lente, mais elle met fin à près de trois années au-dessus de 4 %.

Les retards de paiement se régularisent plus vite qu'avant

En parallèle, Imodirect constate que les retards se régularisent plus vite qu'avant :

• à J+1, 21 % des locataires franciliens n'ont pas encore réglé leur loyer ;
• mais trente jours plus tard, il n'en reste que 3 %.

La majorité des retards se résorbe donc dans le mois. Pour le bailleur, un retard de quelques jours n'a pas le même poids qu'un impayé qui s'installe sur plusieurs mois.

Un suivi de gestion rigoureux dès le premier jour de retard

Chez Imodirect, le nombre de relances nécessaires auprès des locataires reste pourtant élevé. La baisse constatée est donc aussi liée à un suivi de gestion plus rigoureux.

Ce suivi commence dès le lendemain de l'échéance. Un rappel amiable, par message ou par téléphone, suffit souvent à régler un oubli. Si le loyer n'arrive toujours pas, le bailleur envoie une lettre de relance, puis une mise en demeure en recommandé avec accusé de réception. 

Le calendrier de relance d'un loyer impayé

Pour un bailleur qui gère seul, un calendrier simple aide à ne pas laisser filer la dette :

• un rappel amiable dans les premiers jours qui suivent l'échéance ;
• une lettre de relance écrite au bout d'une à deux semaines ;
• une mise en demeure en recommandé si le loyer n'est toujours pas payé à la fin du mois ;
• la déclaration du sinistre à l'assureur ou à Visale, dans le délai prévu par le contrat.

Avec Visale, l'impayé doit être déclaré dans les 30 jours. Un retard de déclaration peut faire perdre la garantie, d'où l'intérêt de tenir ce calendrier dès le premier mois.

Lorsque la dette ne dépasse pas 5 000 €, une tentative de conciliation est obligatoire avant de saisir le juge. Si le locataire perçoit une aide au logement, le bailleur doit aussi signaler l'impayé à la CAF ou à la MSA dès que la dette atteint deux fois le montant du loyer hors charges.

Des niveaux d'impayés encore trois fois supérieurs à l'avant-Covid

Malgré cette amélioration, les niveaux d'impayés actuels restent environ trois fois supérieurs à ceux d'avant-Covid.

Car le budget des ménages a évolué ces dernières années. Entre la hausse des loyers en zone tendue et celle des charges d'énergie depuis 2021, le taux d'effort des locataires s'est dégradé à revenu équivalent.

Énergie et loyers : le budget des locataires sous pression

Le tarif réglementé de l'électricité a augmenté de 4 % en février 2022, de 15 % en février 2023, puis de 10 % en août 2023. Pour un ménage qui chauffe son logement à l'électricité, la facture a donc pris près d'un tiers en dix-huit mois.

Les loyers ont suivi un mouvement plus lent. Le bouclier loyer a plafonné la hausse de l'indice de référence des loyers (IRL) à 3,5 % par an en métropole entre l'été 2022 et le 31 mars 2024. Depuis, l'IRL progresse plus doucement : +1,57 % sur un an au troisième trimestre 2026, selon l'Insee.

Un taux d'effort toujours élevé dans le parc privé

Le logement pèse toujours lourd dans le budget des locataires du parc privé. D'après la dernière enquête Logement de l'Insee, 22 % d'entre eux consacrent plus de 40 % de leurs revenus à se loger, une fois les aides déduites.

Quand l'impayé de loyer dure : la procédure et ses délais

Un loyer impayé depuis plus d'un mois ne se règle pas toujours à l'amiable. La loi encadre alors chaque étape, et les délais comptent pour le bailleur.

Commandement de payer : six semaines pour régler la dette

Le commandement de payer est délivré par un commissaire de justice au locataire, et à la caution s'il y en a une. Depuis la loi du 27 juillet 2023, dite Kasbarian-Bergé, il laisse six semaines au locataire pour régler sa dette, contre deux mois auparavant. Pour les baux signés avant cette date, la Cour de cassation a estimé que le délai de deux mois prévu au contrat reste valable. La clause résolutoire, qui permet de mettre fin au bail, est obligatoire dans les baux signés à partir du 29 juillet 2023.

Depuis le décret du 4 août 2026, le diagnostic social et financier du locataire est lancé dès le commandement de payer, et non plus au moment de l'assignation. Le dossier avance donc plus tôt du côté des services sociaux.

De l'assignation à l'expulsion : les délais de la procédure

Si la dette n'est pas réglée, le bailleur assigne le locataire devant le juge des contentieux de la protection. L'audience a lieu au moins six semaines après l'assignation, et le juge peut accorder un échéancier de trois ans au maximum. Le détail des seuils est présenté dans l'article combien de loyers impayés avant l'expulsion du locataire.

Une fois la résiliation du bail prononcée, le locataire reçoit un commandement de quitter les lieux, qui lui laisse en général deux mois. Le juge de l'exécution peut encore lui accorder un délai de grâce, d'un mois à un an. Si le préfet refuse le concours de la force publique, ou ne répond pas dans les deux mois, le bailleur peut demander à l'État de l'indemniser pour les loyers perdus.

La trêve hivernale court du 1er novembre au 31 mars inclus. Pendant cette période, aucune expulsion ne peut avoir lieu, mais le bailleur peut toujours délivrer un commandement de payer et saisir le juge.

La garantie loyers impayés, la protection du bailleur face aux impayés de loyer

La garantie loyers impayés (GLI) reste la seule protection qui met la rentabilité du bailleur à l'abri des accidents de budget de son locataire.

Reste que beaucoup de GLI ne déclenchent l'indemnisation qu'après plusieurs mois d'impayés. Chez Imodirect, la Garantie Totale des Loyers (GTL) verse le loyer quoi qu'il arrive avant le 15 du mois, que le locataire paye son loyer ou non.

Le coût d'une GLI et la règle du non-cumul avec une caution

Selon les comparateurs d'assurance, une GLI coûte en général entre 2 et 4,5 % du loyer annuel charges comprises. Son prix est déductible des revenus fonciers au régime réel.

Le bailleur qui souscrit une GLI ne peut pas demander en plus une caution personne physique, sous peine de nullité du cautionnement (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989). La loi prévoit une exception pour les logements loués à un étudiant ou à un apprenti. Le choix entre les deux protections est détaillé dans l'article assurance loyer impayé ou garant.

Visale, une alternative gratuite sous conditions

La garantie Visale d'Action Logement est une autre option, gratuite pour le bailleur. Depuis le 6 janvier 2026, elle ne couvre plus que les trois premières années d'occupation. Son plafond de loyer atteint 1 940 € charges comprises en Île-de-France.

Visale est réservée à certains profils de locataires :

• les moins de 30 ans, sans condition de ressources ;
• les salariés de plus de 30 ans qui gagnent 1 710 € net par mois ou moins ;
• les salariés en mobilité professionnelle ;
• les locataires en bail mobilité.

Pour un logement dont le loyer dépasse le plafond, ou pour un locataire qui sort de ces critères, la GLI reste la solution.

Avant de signer, l'assureur vérifie en général la solvabilité du locataire : niveau de revenus par rapport au loyer, type de contrat de travail, pièces justificatives. Un dossier mal contrôlé à l'entrée peut conduire à un refus d'indemnisation le jour où l'impayé survient.

FAQ sur les impayés de loyer

Les questions suivantes reviennent souvent chez les bailleurs confrontés à un retard de loyer.

Quel est le taux d'impayés de loyer en 2026 ?

Le taux d'impayés de loyer à J+30 relevé par Imodirect atteint 3,01 % à Paris et en Île-de-France, contre 3,50 % en octobre 2025. En province, il recule à 3,89 %, contre 4,01 % un an plus tôt. Ces niveaux restent environ trois fois supérieurs à ceux mesurés avant la crise sanitaire.

Que faire dès le premier impayé de loyer ?

Dès le premier impayé de loyer, le bailleur contacte le locataire pour comprendre la raison du retard, puis envoie une relance écrite et une mise en demeure si rien ne change. En parallèle, il déclare l'impayé à son assureur GLI ou à Visale dans le délai prévu au contrat.

Peut-on cumuler une GLI et une caution ?

Le cumul d'une GLI et d'une caution personne physique est interdit, sauf si le logement est loué à un étudiant ou à un apprenti. Dans ce cas, le bailleur peut demander une caution en plus de la GLI. La règle ne s'applique pas non plus à une SCI familiale.

La trêve hivernale empêche-t-elle de réclamer les loyers impayés ?

La trêve hivernale suspend seulement les expulsions, du 1er novembre au 31 mars. Le bailleur peut continuer à réclamer les loyers, faire délivrer un commandement de payer et engager une procédure devant le juge pendant cette période.