Les locations meublées

Les locations meublées

Dans ce dossier, notre spécialiste en gestion locative détaille les réglementations juridiques et fiscales spécifiques aux locations de meublés.


Les locations meublées sont soumises à des réglementations juridiques et fiscales différentes des locations vides. Elles intéressent principalement les étudiants et les salariés nomades. Tout propriétaire-bailleur peut faire le choix de louer en meublé, à condition qu'il respecte certaines obligations. A défaut, le contrat de location risque d'être requalifié, remettant en cause le régime fiscal et les droits et devoirs des contractants. Imodirect, spécialiste de la gestion locative, gère votre bien meublé. N'hésitez pas à prendre contact avec nous !

Loi ALUR : définition du meublé
Depuis la loi Alur de mars 2014, l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 précise les éléments qui doivent être obligatoirement présents dans un meublé : "Un logement meublé est un logement décent, équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante."

Depuis le 1er septembre 2015 (date d'entrée en vigueur du décret), le mobilier d'un logement meublé doit au moins comprendre les éléments suivants :
    • Literie comprenant couette ou couverture ;
    • Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
    • Plaques de cuisson ;
    • Four ou four à micro-ondes ;
    • Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ;
    • Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
    • Ustensiles de cuisine ;
    • Table et sièges ;
    • Étagères de rangement ;
    • Luminaires ;
    • Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.
L'absence d'un équipement peut conduire à la requalification du contrat de location en logement vide. Néanmoins le bailleur peut proposer d'autres mobiliers et prestations complémentaires.

Les différences et caractéristiques contractuelles de la location meublée

Durée du bail

1 an renouvelable par tacite reconduction aux mêmes conditions. Au moins trois mois avant chaque date anniversaire, le bailleur peut proposer au locataire des modifications au contrat.

Augmentation annuelle du loyer du bail en cours

Elle ne peut dépasser la variation de l'indice de référence des loyers (IRL).

Dépôt de garantie

Il ne peut pas excéder deux mois de loyer hors charges. Il est interdit de demander un dépôt de garantie si le loyer est payé d'avance par trimestre.
Comme dans les locations vides, le dépôt de garantie doit être restitué dans un délais d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire ou son représentant si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée. Ce délais est de deux mois s'il apparaît des différences.
Si le bailleur ne respecte pas ces délais de restitution, le locataire doit lui adresser une lettre de mise en demeure adressée en recommandé avec avis de réception. La retenue du dépôt de garantie peut donner lieu au paiement d'intérêts de retard par le bailleur.

Résiliation du bail

Le locataire peut donner congé par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier, sans motivation et à tout moment, à condition de respecter un préavis d'un mois à compter de la date de réception du courrier par le bailleur ou son représentant.
Le bailleur peut également résilier le contrat à son terme en respectant un préavis minimum de trois mois avant la date anniversaire du contrat de bail. A la différence du locataire, le bailleur doit motiver sa demande selon les motifs prévus par la loi du 6 juillet 1989 : pour vente ou reprise du logement (pour un ascendant ou un descendant) ou un motif légitime et sérieux. Pendant ce préavis, le locataire sera libre de quitter le logement à tout moment sans être redevable des loyers entre le jour de son départ et la fin du préavis.

Les caractéristiques fiscales de la location meublée

Il existe deux statuts : le LMNP et le LMP

Loueur en meublé non professionnel (LMNP)
Il s'applique aux bailleurs, qui louent un ou plusieurs biens en meublé. Leurs revenus locatifs sont alors déclarés en tant que bénéfices industriels et commerciaux. En fonction des revenus locatifs et des charges, le bailleur peut choisir entre deux régimes fiscaux : le micro-BIC ou le régime réel.

  • Le micro-BIC s'applique si les revenus locatifs annuels sont inférieurs à 32900€. Un abattement de 50% desdits revenus est appliqué. Le bailleur est imposable sur la moitié des revenus. Ce régime est intéressant si les charges sont inférieures à 50% des recettes. Dans le cas contraire, le bailleur peut opter pour le régime réel.

  • Le régime réel s'applique automatiquement si les revenus fonciers sont supérieurs à 32900€. Il peut également s'applique si les revenus sont inférieurs à cette somme, à condition d'en faire la demande à l'administration fiscale. Dans le cadre du régime réel, le bailleur peut déclarer les charges déductibles (frais d'agence, primes d'assurance, travaux d'amélioration, de réparation, intérêt d'emprunt…). Plus les charges sont importantes, moins les impôts sont élevés.

Loueur en meublé professionnel (LMP)

Il nécessite de remplir les conditions suivantes :

  • être inscrit en qualité de loueur en meublé professionnel au registre du commerce et des sociétés,

  • les recettes annuelles retirées de cette activité (total des loyers TTC, charges comprises) par l'ensemble des membres du foyer fiscal doivent dépasser 23000 € sur l'année civile,

  • les revenus fonciers annuels doivent être supérieurs au montant total des autres revenus d'activité du foyer fiscal (salaires, autres BIC...).
En l'absence de ces conditions, le statut LMP sera requalifié en LMNP.

Le statut LMP présente des avantages fiscaux intéressants : 

  • Les logements meublés sont des biens professionnels, ils ne sont pas pris en compte dans l’impôt sur la fortune.
  • Exonération totale sur les plus-values si le logement a été loué au moins cinq ans et a dégagé des recettes inférieures à 90000€; l'exonération est partielle pour les recettes comprises entre 90000€ et 126000€.
  • Ce statut permet la déduction des déficits (hors amortissements) sans limitation de montant sur le revenu global de l'année. L'excédent du déficit est reporté sur les six années suivantes.

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